賽斯特公司知情人士揣測稱，恐怕實力雄厚的中信新城公司并未把賽斯特公司這樣的“釘子戶”放在眼里，相反還把其當作“工具”，同意把未拆遷的情況寫進《競拍須知》，“這樣可以讓拍地的競爭對手顧慮這塊地的拆遷麻煩”。
該知情者稱，可能令中信新城公司沒想到的是，X1-1B地塊拍賣過程中，突然冒出了地產大鱷金融街集團叫價競爭。賽斯特公司人士事后回憶認為，“中信新城當時必須要拍下X1-1B地塊”，“否則涉嫌未征先拍的內情就將暴露”。
就這樣，在兩家國企巨頭的競爭中，北京總價“地王”在當年3月中旬誕生，并引發軒然大波。
誰造就未征先拍？
為什么一個“地王”的整體拍賣中，卻存在局部未征地先拍賣的錯誤？
包括X1-1B地塊在內的整個亦莊X1項目的土地一級開發，早在2007年就已開始，一級開發商正是中信新城公司（曾用名北京中信新成置業有限公司）。
按規定，土地一級開發主體是國土部門下設的土地收儲中心，但收儲中心作為事業單位，往往并沒有能力開發，而是委托房地產商進行。
承接土地一級開發的開發商，依照是否墊資，可以有2%至8%的利潤，但這一利潤明顯無法吸引開發商參與。
業內人士稱，開發商參與土地一級開發，很大程度上是為了在二級市場拿地活得便利。具體到X1-1B地塊，今年1月《中國房地產報》援引知情人士說法稱，“因為亦莊地塊的一級開發是中信地產在運作，緊挨著的幾塊地也是中信在從事一級土地開發，當時大家知道土地成交懸念不大。”
2009年12月15日，中信新城公司向大興區政府提交了一份《關于大興亦莊X1-1B地塊土地入市交易的申請》，本報得到的這份申請的復印件寫到，X1項目土地一級開發已完成投資26.5億元，其中，支付拆遷資金16.1億元，征地資金7億元，前期費用、財務成本和管理費用等3.4億元。
關鍵之處在于，按照律師出具的文件，這些費用已超出原先約定的“X1-1B地塊應分攤的土地一級開發成本11.8億元”。
在此情況下，中信新城公司向大興區政府“申請X1-1B地塊開始土地入市交易工作，以便加快土地一級開發投資回收進度和X1項目的建設進度”。
有知情者揣測，這也許暗合土地儲備部門意圖。其時北京土地市場陷入癲狂，選擇合適時機把土地推向二級市場，關乎土地財政收益多寡。
仍是在這份申請中，中信新城公司稱，“X1-1B地塊已完成征地結案、住宅拆遷等工作，僅剩余代征地上兩家企業將于近期完成拆遷”。
不管是這份X1-1B地塊入市交易的申請，還是地塊《競買須知》，都只提到賽斯特公司尚未拆遷，而不提拆遷補償未談攏。
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本文標題：非法“地王”？
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