日前，房企前三季度業績排名出爐，500億以上的房企超過5家。調控之年，品牌房企業績依然保持著穩健的上升態勢。但需要注意的是，各梯隊的門檻在不斷提高，其間的差距也在進一步擴大，其中一二級梯隊差距已達近百億。相比往年，房企的業績分化有進一步拉大的趨勢。
而在成都市場上，“馬太效應”也以同樣的形式在上演。在日前公布的成都第三季度主城區房地產項目銷售前十名中，幾乎是清一色的大型品牌房企項目。在不久前結束的成都秋季房交會上，品牌房企在成交量方面也是獨攬大頭，而一些中小房企則成交慘淡，甚至是零成交。
多位業內人士表示，由于大型房企較之中小型房企具備品牌、資金以及土地儲備等諸多方面的優勢，隨著調控的深入，中小房企的處境將越來越艱難，在這種形勢下，中小房企開始主動尋找與大型房企合作的機會，以此獲得新的發展空間。
部分中小房企困境重重 成都房地產行業面臨全面洗牌
在日前公布的前三季度房企業績排行榜中可以看到，排名前30位的大型房企銷售業績依然不減上升之勢，其中萬科等大型企業的業績均已接近或超越去年全年水平。
但與此同時，業績分化也逐漸明顯。達到500億以上銷售額的企業繼續擴容，從去年同期的萬科一家，增至今年的5家。這與第二梯隊差距已近百億。
業內人士分析，房企間的業績分化趨勢越來越明顯，這顯示調控已經使得中小房企的處境越發艱難，一旦房企的洗牌大幕拉開，中小房企破產或者被并購的就會成為必然。
事實上，2011年，房地產業正在經歷前所未有的并購潮。中原地產最新的統計數據表明，前三季度，我國房地產企業累計股權并購數量已經達到了87宗，總交易金額已經達到了256.65億元，遠遠超過去年同期165.25億的總規模。僅9月一月全國房地產市場股權交易達到7宗，金額近30億元。
星彥地產成都分公司策劃經理龍昊對本網表示，房地產市場正在從不規范走向規范的過程中，資源必然會向行業寡頭集中，中小房企將難逃被邊緣化的命運，這種趨勢是一種正常現象，總體來說利大于弊。
而放眼成都樓市，這種趨勢也越發明顯。據房管局的統計數據顯示，成都第三季度主城區房地產項目銷售前十名共成交4200套商品房，其中大型品牌房企項目占7個，成交套數2837套，占總數近70%。而在最近結束的成都秋交會上，前十名的成交項目也被大型品牌房企項目占去9個。
世家機構研究部相關負責人表示，調控后，購房者的購買心理受到較大影響，出于對項目安全性、保值性以及品質的諸多要求，購房者需求越來越趨向于品牌開發商所開發的項目，而融資渠道單一的中小開發商在未來或將難以維繼，合作開發或是被大企業兼并將是其唯一出路，在本輪前所未有的嚴厲調控下，成都房地產行業又將面臨一次全面洗牌。
業內人士分析，除了具備品牌和品質優勢外，大型房企在資金實力、融資渠道和土地儲備等方面皆勝于中小開發商，因此無論是在爭奪市場還是承受風險能力方面皆比中小開發商有優勢。
在當下政策和信貸雙重施壓的情況下，部分中小房企面臨淘汰出局的困境，對大型房企而言不過是過了一場冬天而已。
降價不走量致觀望情緒愈濃 尋求與大型房企合作成出路
據龍昊介紹，由于高利潤驅使，絕大多數中小房企都是近兩年才參與房地產開發的，由于缺乏實力和經驗，很難開發出具備競爭力的產品來。因為產品本身優勢不明顯，因此中小房企不能通過降價走量的方式回籠資金，而降價只會引發更嚴重的觀望情緒。而且從市場表現來看，沒有哪一家中小房企項目通過降價獲得了好的銷售業績。
而隨著一線城市的調控趨緊，更多的大型房企將進入二三線城市，屆時，成都的中小房企將面臨更加激烈的產品和價格上的競爭。對中小房企而言，一旦不能通過銷售來進行及時套現，資金鏈可能隨時斷裂。
去年以來，信貸政策逐步趨緊，房企的資金渠道飽受擠壓，尤其是對一些中小房企而言，已經很難從銀行獲得款項。大型房企可以通過股票增發、發債等方式擴寬融資渠道，但對中小房企而言，只能民間借貸來緩解資金鏈壓力，民間資金一時間成為中小房企扎堆“抽血”的地方。
據知情人士透露，自下半年以來，成都一些小型房企開始規模性的涉足民間借貸。尤其是進入9月份，伴隨著“金九銀十”的落空，一些原本期待靠“金九銀十”回籠資金的中小房企突然陷入資金緊張，民間借貸又迎來新一輪的高潮。
但民間資本通常會經過多人周轉，資金鏈臃長，無疑給本身不穩定的中小房企平添了危險因素。龍昊表示，由于民間借貸合作雙方的誠信度不夠，且合約不受法律保護，很容易出現違約，造成了這個資金鏈環節異常薄弱。
世家機構市場研究部相關負責人表示，中小開發商通過民間進行借貸后，如果市場銷售依然低迷，只會造成資金短缺情況繼續惡化、債務不斷累積，開發商的利息成本風險與日俱增，最終面臨破產或者被兼并。
該負責人給出建議，隨著市場調整，剛需戶型將逐漸占據市場，中小房企可以適時調整策略，對剛需產品進行升級，推出更多套二、套三等功能趨于完善小戶型產品，以此迎合剛需市場。另外，中小房企應積極參與保障性住房建設，在保證利潤的同時，積極規避市場風險。
多數業內人士表示，從目前市場表現來看，房地產市場加速洗牌已經在所難免。在市場“大浪淘沙”的過程中，部分資金鏈緊繃的中小房企應積極尋求與大型房企合作，一方面依托大型房企的實力抵抗市場風險；另一方面，在資產重組的過程中獲得新的發展機會。（張大軍）
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