三四線城市限購何必急吼吼?
近日，關于住宅限購城市大擴容的消息廣為流傳。所謂的證據有二：一是部分房價上漲較快的中小城市，新被列入住建部“城市房地產價格直報系統”的名單；二是近期部分三四線城市房價持續上漲，比如廊坊、保定、秦皇島等北京周邊城市。
限購令如同消防隊，哪里房價上漲就奔赴哪里。不妨對限購史略作回顧。去年4月的“國十條”中，首次提出限購思路，由于沒作強制要求，其后只有北京落實；去年9月29日多部委再出新政，要求高房價城市必須實行，其后陸續有20多個城市實施，主要是東部一二線城市，其中多規定可以再新購一套；今年1月“新國八條”再施壓力，要求直轄市、省會、計劃單列市和房價過高、上漲過快的城市，從嚴制定限購，至今已有40個左右的城市限購，剔除直轄市、省會、計劃單列市，還有無錫、蘇州、三亞、溫州、金華、佛山等。
限購是一種行政干預手段，中央原本不想動用這種工具，只怪去年房價越調越漲，“亂市”之下，只能用“重典”。不過，地方政府的想法卻并非與中央完全一致。從上述的限購演變歷史就可見端倪，推一步走一步，而且至今仍有部分城市未按規定行事，比如作為直轄市的重慶。其他中西部省會城市，也多比較寬松，比如有些城市只限主城區，長沙只限90平米以下戶型的新建住宅等。
為什么會這樣？原因有二：一是部分城市自認為房價并不高，憑什么要陪東部城市“吃藥”；二是限購這樣的“大棒”政策，勢必使樓市低迷，影響地方土地出讓金和房地產稅收。即便是實行限購的城市，現在仍是老大不高興，少數城市已開始動心思放松了。比如海口和大連，都曾有媒體報道放松限購，不過皆遭地方政府否認。這種新聞，真真假假，不過還是能夠反映地方政府的心態。
至于限購范圍會大規模擴大至三四線城市的觀點，我認為不太靠譜。首先，當前房地產調控效果正在顯現。相較近幾年平均成交規模，多數城市大幅縮水，尤其是一二線城市，4月全國新建商品房成交量比3月下滑近二成。房價雖然尚未全面下跌，但漲幅持續回落，70個大中城市房價指數環比增幅，已由1月的0.8%，持續下滑至3-4月的0.3%左右，預計5月份還將繼續下滑，6-7月極有可能出現由漲轉跌的拐點。
既然市場正朝著預定方向調整，何必要急吼吼的加大限購力度呢。惟一算得上的原因是，部分三四線城市房價逆勢上漲，甚至漲幅偏大！這就是所謂限購政策的“擠出效應”：部分市場需求被擠向未限購城市，尤其是一線城市周邊的中小城市。北京、上海、深圳、廣州等皆有這種現象，其中以北京最為顯著。
不過，若以此為由擴大限購范圍，理由不夠充分。根據4月份70個大中城市的房價指數，可以測算出：一線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.45%；三線城市漲幅最小，為0.26%；二線城市漲幅為0.35%。這就意味著，廣大三四線城市房價漲幅小于一二線城市，若僅僅是因為幾個三四線城市房價漲幅偏大，就再來一輪限購擴容，犯得著嗎？若僅僅增加幾個限購城市，則對全國樓市基本沒有影響，大家又何必大驚小怪，媒體又何必拿此事炒個不休？
另外，隨著經濟下滑，當前宏觀經濟政策已步入敏感時段，雖然還有可能加息1-2次，但下半年政策可能更多的關注“保增長”，貨幣政策有可能出現松動。房地產調控一般與宏觀政策、尤其貨幣政策保持同步。房地產市場只要整體上保持當前這種調整態勢，主要城市房價基本穩定，調控政策不太可能大規模追加力度了。至于地方政府，就更沒有實行限購，以及增加限購力度的驅動力了。
總而言之，限購這種暫時性的干預政策，還是謹慎使用為妙。接下來，如果房價反彈，如果一定要加碼調控，則還是多考慮使用稅收、信貸等經濟手段吧。
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