北京合九千律師事務(wù)所淺談合作開發(fā)房產(chǎn)的債權(quán)式分成----2010年4月28日，中國(guó)私法網(wǎng)刊登了孫瑞璽先生的文章《享有所有權(quán)的期間抑或所有權(quán)的存續(xù)期間：以同一案件

的不同認(rèn)定為中心》（http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20100428-153518.htm，2010年4月29日訪問，以下簡(jiǎn)稱“孫文”）。孫文圍繞一個(gè)真實(shí)案例的裁判過程及結(jié)

果展開論述，文筆簡(jiǎn)潔生動(dòng)，援引資料翔實(shí)，是一篇出自律師實(shí)務(wù)的精品文字。而真正引起筆者興趣的則是孫文列舉的案例本身以及不同法官對(duì)于同一合同性質(zhì)及效力的認(rèn)定竟然

如此反復(fù)。作為律師同行，筆者不揣淺陋，斗膽就孫文所列案例發(fā)表一點(diǎn)自己的看法，敬請(qǐng)批評(píng)指正。
 
一、甲乙之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系
就現(xiàn)有的信息來(lái)看，二審法院在審理雙方的租賃合同糾紛案時(shí)，認(rèn)定《租賃合同》實(shí)為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同是正確的。具體合作模式是甲方提供土地，乙方負(fù)責(zé)投資建設(shè)地上物；

房屋建成后，乙方對(duì)三、四、五樓北部50%的面積之外房產(chǎn)享有35年的使用權(quán)。《租賃合同》所約定的合作模式本質(zhì)上是借貸+租賃。
但是，后續(xù)的《土地租賃補(bǔ)充協(xié)議》和《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》改變了雙方的合作模式。根據(jù)《土地租賃補(bǔ)充協(xié)議》，原《租賃合同》約定的由甲方使用的房產(chǎn)由乙方租賃使用，乙

方向甲方支付租金。這里，雙方的合作模式變?yōu)榻栀J+租賃+新的為期三年的租賃，三年之后，另行商議。雖然《土地租賃補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)《租賃合同》有所變更，但有一點(diǎn)沒有變更

，就是土地使用權(quán)人以及建成房屋的所有權(quán)人始終是甲方而不是乙方。
2001年3月的《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)此前的合作模式進(jìn)行了大幅度的修改。《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》約定：乙方投資建設(shè)的綜合樓主體完工三個(gè)月內(nèi)，甲乙雙方共同辦理乙方的35年

（至2035年4月22日）房產(chǎn)證，到期該樓產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)就在于《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于“甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)證”約定的性質(zhì)及效力如何認(rèn)定。
 
二、本案爭(zhēng)點(diǎn)的歸納
以筆者從字面的理解，甲乙雙方的意思是這樣的：房屋建成后，所有權(quán)首先登記在乙方名下；35年后，所有權(quán)變更登記到甲方名下。可見，甲乙雙方在《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》中的

約定其實(shí)是要解決合作開發(fā)的房產(chǎn)如何分割或者合作開發(fā)房產(chǎn)利益如何分成的問題，因此本案的焦點(diǎn)問題就是如何解釋甲乙雙方在《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》中約定的利益分成的真正

含義。
利益分成的形式可以有很多種，可以是物權(quán)（所有權(quán)）分割式的，也有可以是其他方式的，例如債權(quán)分成式或股權(quán)分成式的。孫文以“所有權(quán)的存續(xù)期間”抑或“享有所有權(quán)的期

間”來(lái)歸納本案的爭(zhēng)點(diǎn)，實(shí)際上是將思路局限在物權(quán)（所有權(quán)）分割式的胡同里，忽略了債權(quán)分成式的利益分成模式，因而是不全面的。而且，“所有權(quán)的存續(xù)期間”、“享有所

有權(quán)的期間”這兩個(gè)提法本身是有問題的。
所有權(quán)沒有期限限制，這是傳統(tǒng)民法法系物權(quán)法上的常識(shí)。根據(jù)這個(gè)常識(shí)，“所有權(quán)的存續(xù)期間”這種提法本身就是一種自相矛盾的提法，既然本來(lái)就沒有期限限制，又何來(lái)存續(xù)

期間？“享有所有權(quán)的期間”表達(dá)的意思不就是所有權(quán)在某一時(shí)刻在不同民事主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移嗎？
所以，“所有權(quán)的存續(xù)期間”和“享有所有權(quán)的期間”這兩個(gè)提法本身是存在嚴(yán)重的問題的。用它們來(lái)概括案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，不僅無(wú)助于對(duì)案件做出精確的法律分析，反而容易誤

導(dǎo)后續(xù)的討論。
 
三、“甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)證”的解釋一
關(guān)于甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)證解釋，甲乙雙方可能有完全不同的說(shuō)法。甲方會(huì)堅(jiān)持說(shuō)，雙方只約定了房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬及變更，但從來(lái)沒有在土地

使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓及回轉(zhuǎn)的問題上達(dá)成一致。而乙方則可能堅(jiān)稱，雙方不僅在房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬及變更上達(dá)成了一致，而且在土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓及回轉(zhuǎn)的問題上達(dá)成一致。雙方各

執(zhí)一詞，又無(wú)其他證據(jù)佐證，形成僵局。那么在這種情況下，對(duì)于《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于辦理35年房產(chǎn)證的約定如何解釋呢？
筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定以及社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，房地一體轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬常態(tài)，分別轉(zhuǎn)讓實(shí)屬例外，在甲乙雙方?jīng)]有明確約定“只轉(zhuǎn)房，不轉(zhuǎn)地”的情況下，應(yīng)當(dāng)由甲方就“只轉(zhuǎn)

房，不轉(zhuǎn)地”的合意承擔(dān)舉證責(zé)任，如果甲方不能提供證據(jù)證明的，應(yīng)當(dāng)推定《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬及變更的約定本身已經(jīng)包含了土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓及回轉(zhuǎn)

的內(nèi)容，甲方關(guān)于“只轉(zhuǎn)房，不轉(zhuǎn)地”的主張不能成立。甲方當(dāng)然是不可能提供其他證據(jù)的，那么，根據(jù)這種裁判思路，“甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)

證”的約定就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，法院判令甲方協(xié)助乙方辦理綜合樓的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然就是正確的。
 
 
五、結(jié)論
筆者認(rèn)為，本案合理的裁判方案有三個(gè)：
1、認(rèn)定《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》有效，判令甲方協(xié)助乙方辦理綜合樓的房屋所有權(quán)證。
2、認(rèn)定《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》有效，但駁回乙方辦理綜合樓房產(chǎn)證的訴訟請(qǐng)求。
3、認(rèn)定《土地開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》有效，判決乙方有權(quán)在35年內(nèi)的期限內(nèi)對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)享有占有、使用、收益等權(quán)利。
筆者比較認(rèn)同第三種裁判方案。

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