“上海金融谷項目第一期投資額達到31.1億元，全面投產將有超過100億元的產值。”深圳聯合金融投資有限公司董事長肖廣昶指著上海市嘉定工業區城北路一塊空地說道。3-5年后，上海金融谷的兩大功能區金融綜合服務核心區和金融服務產業集群區將“覆蓋”這塊空地。
剩余部分則主要是銀行貸款。但在地方融資平臺貸款收緊背景下，園區開發貸審批門檻也一再提高。上海金融谷的銀行貸款一直未“落實”。 現在上海金融谷主要依靠自有資金運營，何時能引進銀行貸款，尚不得而知。
按照肖廣昶的規劃，自有資金占上海金融谷投資額的20%-30%，剩余部分則主要是銀行貸款。但在地方融資平臺貸款收緊背景下，園區開發貸審批門檻也一再提高。上海金融谷的銀行貸款一直未“落實”。 現在上海金融谷主要依靠自有資金運營，何時能引進銀行貸款，尚不得而知。
一家銀行信貸風險管理部負責人表示，現在銀行把園區開發貸款等同于商業地產貸款，如果發現項目租金來源不足以還本付息，很難發放貸款。
此前，部分開發商盯上園區開發貸暗藏的監管盲點，園區開發貸成為部分開發商套取土地儲備貸款的灰色通道。銀行的對策則是逐一審核，提高審核門檻。
嚴格審核
“即使在年前，經政府批準的國家級、市級高科技產業園區，都是多數銀行眼里的優質貸款項目。”前述銀行風險部門負責人透露。
在此情況下，有的投資商盯上了園區開發貸暗藏的監管盲點。如少數創意園區開發公司拿到銀行首筆園區開發貸款，迅速支付土地購買尾款與動遷費用，只為盡快拿到土地使用規劃憑證，再向銀行申請第二筆貸款。
在該負責人看來，銀行對土地儲備貸款審批趨向嚴格，園區開發貸成為部分開發商套取土地儲備貸款的灰色通道。如果由于動遷或土地規劃審批等因素被迫延時峻工，將難以收取房租償還貸款本息。
該負責人遇到的一個極端案例是，一家文化創意園區開發公司使用約50%銀行園區開發貸款用于支付動遷費用，大大超過在申請貸款時所計算的土地儲備貸款與基礎設施貸款使用額度。而銀行批準這筆貸款的主要原因是貸款得到當地政府融資平臺的貸款擔保。
“現在這家地方融資平臺經營性現金流也不夠理想，近期還可能推遲了支付當地公路建設工程款。銀行可能成為這筆貸款償付違約的最后買單者。”前述銀行風險部門負責人表示。
在此情況下，銀行再度收緊審核門檻。
如今，他所在的銀行在審核園區開發貸款時，無論是否擁有地方融資平臺提供貸款擔保承諾，都必須先審核園區開發商的自有資金到賬狀況與資金來源，并一一審核園區開發所需公路、電信等基礎設施建設的貸款使用額度，最終根據廠房出售、商業地產出租收益狀況判斷能否給予貸款。
成本上漲
在前述銀行風險部門負責人看來，目前銀行在審核園區開發貸款時，通常都要求土地使用權作為抵押，如果園區開發商還沒獲得土地使用權，銀行會以貸款出現風險時沒有抵押物處理變現為由，拒絕貸款。上海金融谷項目需要超過20億元，一家銀行無法吃進，需要銀團貸款“配合”。
“一旦啟動銀團貸款，則意味著貸款融資成本要水漲船高。”該負責人透露，每家銀行對同一開發園區的貸款風險評估標準不一致，有些銀行是參考園區項目未來產生的經營現金流;有些銀行則參考地方政府提供的財政補貼額度與招商引資支持度，及未來商業地產回購條款等，作為計算貸款額度與利率的主要依據。各家銀行分歧主要集中在園區未來經營的現金流高低。
記者了解到，目前中國農業銀行、建設銀行、甲骨文公司、銀盛科技等金融機構已與上海金融谷簽訂意向性入駐協議。
“即使上海金融谷爭取到銀團貸款，所需支付的利率至少是基準貸款利率上浮15%。”上述銀行風控負責人表示，這與肖廣昶的預期已存在一定差距。
“但如果上海金融谷能得到當地政府的還款承諾函，或者有一份回購園區商業地產項目的約定，貸款利率還是有調整空間的。”該負責人透露。如今多數銀行把園區開發貸款等同于商業地產貸款，但市中心地區的成熟商業地產能通過出租形成現金流償還貸款;園區開發需要3-5年建設期，很難判斷入駐企業數量與租金收入，還需要比較一座城市數家高科技園區同質化競爭狀況，風險比商業地產項目更高。
“上海金融谷和張江園區定位不同，張江園區主要云集銀行金融機構自有的數據庫與IT后臺運營基地，上海金融谷則是吸引金融服務外包產業公司入駐，專門給銀行數據庫與IT后臺運營基地提供服務。”林振雄解釋說。
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本文標題：園區開發貸再收緊 監管盲點滋生灰色通道
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