——“2011四川房地產民生建設推動力”年末重大系列報道之八·萬科篇
消息人士透漏稱，在剛剛過去的2011年，一線城市樓市的總體成交量相比2010年下降了19.49%，二線城市樓市的總體成交量也同比下跌了18.01%。
面對疾風驟雨般的政策調控，2011年的樓市，留給大多數開發商的，幾乎只剩下可以用“萎靡不振”來形容的悲慘回憶。然而，萬科地產卻以年銷售金額1215.4億元的業績，為這一年的房地產圈平添了一份驚喜。
事實上，這已是萬科繼2010年之后，第二次達到年度銷售額突破千億元的業績。如果將這個數字分解的話，僅是作為萬科眾多分公司之一的成都萬科，其早在2011年11月份，銷售總金額就超過了50億元。據了解，作為成都萬科旗下的樓盤項目，金潤華府等4個去年在售項目的單盤銷售額度均超過了10億元。
對此，難免會有人問：“除了招牌響亮外，萬科憑什么這么牛？”其實，只要讀懂了成都萬科，這個謎底很容易就被解開。
城市主流方向找準中端產品定位 成都萬科四個單盤年銷售額各突破十億
2011年剛剛過去，除了萬科地產1215.4億元的銷售業績出現在國內各大媒體的重要位置以外，在成都房地產業界和媒體圈內，同時還盛傳成都萬科4個單盤項目年度銷售額各自突破10億的消息。
據了解，成都萬科打造的金潤華府、金色領域、海悅匯城以及位于城北的五龍山項目，各自均以單盤銷售超10億元的業績，為萬科2011年1215.4億元的總業績做出了貢獻。
其實，早在去年11月初，成都萬科這4個項目的銷售業績就已逼近10億元，并以旗下幾大“剛需”項目進入收官階段為由，發起了“閉館特惠行動”并向單盤銷售突破10億元的銷售目標沖刺。
而對購房者來說，產品品質、以及因品質而形成的品牌，還有合理的價格，成為他們在購房合同上簽字畫押的最終考慮因素。從萬科的這次行動來看，除了年底沖任務的原因外，完全可以理解為向購房者讓利。
購買了“城南一哥海悅哥”的購房者王琦，就是在萬科的這次讓利行動中正式成為了萬科的業主，他在描述自己當時的買房心情時，拋出了這樣一個詞：“物美價廉。”
然而，在剝除了“品質、品牌和價格”等購房者下單前重要考慮的因素外，再來看能夠影響成都萬科三個剛需盤年度銷售業績的因素，實際上也就倆字——地段。
從一定程度上講，成都萬科的三大剛需盤之所以能夠取得驕人的銷售業績，完全可歸結為因“迎合而符合”的產品特點所使然。
翻開地圖看萬科·金潤華府等樓盤項目，不難發現，這些項目均處于成都市的主流發展方向。另外，這些項目也均無一例外地分布于已經開通的地鐵1號線和未來即將開通的幾條地鐵線沿線上。金潤華府如此，金色領域如此，海悅匯城亦是如此……
反過來說，即使不從純居住的購買意向看，而從投資的角度也可以解釋。用流行用語講就是：“地鐵一響，黃金萬兩。”
業內人士表示，居住屬性與投資屬性能夠同時被看好，這正好符合了購房者的購買需求。畢竟方便的交通、教育、醫療等是購房者首要的需求，其次則是投資。而作為城市主流發展方向上的房地產項目，萬科無疑是迎合了購房者的心理需求。
從滿足剛需到滿足高端 深耕成都十年后成都萬科轉型
2008年，萬科進駐五龍山，如果以規劃的產品定位來分析，這一年可以說是萬科在西南地區布局高端系產品的起點。同時，也因為萬科五龍山項目的拓土動工，而讓成都主城區的山居夢想由此開始延展。
“大盤、山居、TOP系！”2011年，當這個極具震撼力的廣告語首次出現在成都樓市時，萬科完成了它在西南地區高端系列產品的第一個“逗號”——萬科五龍山項目開始正式亮相。
據介紹，這是萬科史上規模最大、西南首個TOP系，也是萬科高端系產品序列里唯一的山居TOP系產品。
一時間，成都市民皆以驚訝的表情來回饋自己對萬科不一樣的看法。他們突然發現，原來萬科不只是一個僅開發“剛需盤”的品牌房企。
事實上，成都市民對萬科只做“剛需盤”的這一看法由來已久，從萬科·城市花園到萬科·魅力之城，再到萬科·海悅匯城……在萬科·五龍山項目之前的項目，幾乎都是剛需性質的普通住宅項目。
2011年9月份，從萬科·五龍山項目開盤并開始售出第一套高端產品起，標志著萬科在深耕成都十年后開始轉型的圓滿成功。
據了解，萬科在6000余畝的原生山地公園中，規劃了山頂、森林、濕地和生態共計3700畝的自然公園。另外，加上兩個超過10萬平方米的自然湖泊，及三重景觀綠化帶，萬科五龍山項目整個呈現出的是“一山兩湖三界四公園”的境界。
值得一提的是，五龍山整個項目依山而建，從山底到山頂最大高差達80米，這種地勢在成都主城區內極為罕見。同時，該項目還擁有12萬平米的湖區，依山面水。更重要的是，萬科在打造過程中，最大程度地保留了五龍山的原生森林。
一位接近萬科的市場人士向本網透露，萬科在做每一個產品時，都有嚴格的數據和標準，但惟獨TOP系產品沒有設硬性指標，為的就是能夠做到因地制宜，盡可能地保留地塊原生地貌和資源，達到人與自然的和諧。
從專業角度分析，萬科在成都五龍山打造的TOP系產品，無論是從規劃，還是景觀設計，都決定了該產品為成都市城市別墅樹立了巔峰。同時，也讓之前并沒有任何知名度的五龍山片區，因萬科TOP系產品的打造而聲名鵲起，并有逐步形成成都另一高端版塊的趨勢。
而與此相對應的是，萬科在11年前進駐成都時所打造的第一個中端定位產品——萬科·城市花園，也同樣帶動了成都市城東區域的發展。
至此，2011年萬科在成都完成的高端轉型，讓成都萬科形成了普通住宅與高端住宅并舉的全面發展格局。由于萬科TOP系優良的產品品質，萬科·五龍山項目從開盤后就開始備受高端客戶群青睞，在僅僅3個月的時間里，銷售額便直線逼近10億元。
讀懂成都萬科：中端產品的客戶需求定位，高端產品過硬的打造標準和要求。或許，這正是解開“萬科憑什么這么牛”的正確答案。（張鵬濤）
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