日前，中成房業“2011年成都別墅研究報告”顯示，受調控影響，去年成都別墅累計存量面積達240.9萬㎡，但其成交面積僅為159.7萬㎡，同比下降達27.68%。
“240.9萬㎡的別墅存量，一年半才能消化掉。”前不久，中成房業對今年成都別墅的去存量就是如此預判的。但該機構同時認為，當前成都已積聚了大量的高端居住人群，其潛在需求或將進一步擴大，從長遠來看，市場潛力不可估量。
從具體的市場態勢來看，中輿地產顧問公司總經理汪寧生表示，“下半年將可能是一個不錯的銷售節點，真正符合滿足客戶居住需求的別墅產品會好賣一些，而處于市場塔尖的產品，或將進入一個精細化經營的買方市場時代”。
今年成都別墅壓力大增 專家稱適者生存是王道
2011年，在限購、限貸等多項樓市政策指導下，與一線重點城市一樣，成都樓市也遭遇寒流，其成交量持續低迷，尤其在下半年，開始邁入下行通道。
在這一大環境的影響下，成都別墅也“深受其害”，其成交量也跟進萎縮。尤其較為典型的是，2011年10月，由于市場成交極度冷清，成都別墅竟然出現了連續4周“零供給”的稀少現象。
另據嘉聯地產別墅市場周報（2012.1.23～2012.1.29）顯示，春節期間，成都市共成交別墅2套，而主城區的成交量卻為0套。“但是，從2012年前三周的供應量來看，市場供應量甚微，基本都以單盤供應為主。”該周報對今年1月成都別墅的分析認為，開發商已經放緩了市場供應節奏。
此外，更有“泰山壓頂”之感的是，中成房業在“2011年成都別墅研究報告”最新顯示，去年成都別墅累計新增8502套，規模為187.2萬㎡，同比雖然下降9.10%，但其存量面積卻高達240.9萬㎡，其成交也僅為159.7萬㎡，同比下降達27.68%。
該報告還預測，在2012年，對于“240.9萬㎡”的別墅存量，如果按照去年月均消化13.3萬㎡計算，大概需要1年半才能消化完畢。
在實際的市場層面，金陽倫敦西區純別墅項目的相關負責人告訴本網，在去年底倫敦西區已開盤，但截至目前只賣到幾套，市場依舊清冷。在成都其它別墅售樓處，其情形也是極為相似。
對于當前別墅供銷比的極大差距，汪寧生認為，與去年相比，今年成都別墅整體不會有太多變化，仍然將會面臨一定的市場壓力。
“在當前日益惡劣的樓市環境下，對于開發商而言，‘物競天擇，適者生存’才是王道。”全經聯四川分會秘書長何良栩一針見血地指出。
事實上，早在去年，這一市場法則就已應驗。2011年底，成都龍湖·悠山郡突破別墅市場的持續低迷，開盤首推了108棟獨院別墅房源，然而出乎市場意料的是，僅2個小時就被迅速搶購一空，一舉成為年末歲首持續熱議的焦點。
但一般而言，在別墅市場，最暢銷的要屬聯排與雙拼別墅，而獨棟別墅因造價過高而銷量相對較低。上述以獨棟迅速躥紅的龍湖悠山郡，再次糾正了這一固有成見。
據本網統計顯示，在2011年，除龍湖·悠山郡之外，像合景泰富·譽峰、萬科·五龍山、華僑城、麓山國際社區、恒大·山水城、金科·廊橋水鄉、中信·云棲谷、雅居樂·御賓府和置信·牧山麗景等多個成都別墅盤，依據自身獨特的優勢條件也曾暢銷一時。
對此，四川中原地產市場研究中心主任周覓表示，目前市場上的中、高端物業受打擊很大，但是那些擁有稀缺資源及良好品質等高端系列產品卻相對成交穩定，甚至有些還被市場熱捧。
市場分化致蓉城別墅精細化開發 下半年或迎市場銷售節點
近年來，隨著新財富階層的迅速膨脹及其居住需求的多樣化，成都別墅也開始走向分化，目前已呈現出經濟型別墅與千萬級別墅、城市別墅與郊區度假別墅持續分化的趨勢。
并且，這一趨勢在2011年表現得更加明顯，特別是經濟型別墅在成都快速興起，尤為搶眼。一系列用微型、MINI、精致概念打造，以及超高性價比等誘人手法打造的經濟型別墅快速擠入市場，并受到了不少消費者的青睞。
例如，青城山塊版的中鐵·水映青城，就推出了40～60㎡的林語洋房、60～85㎡的水岸疊拼等多層次的經濟型“微”別墅。此外，像金科廊橋水鄉、龍湖·小院青城和牧馬·廊橋也推出了不少針對中產階層需求的產品。
有分析人士認為，目前越來越多的別墅開發項目變得越來越小，相對于高端別墅的極度豪華，經濟型別墅或將成為市場的主產品線。
但是，成都日益聚集起來的新財富階層，以及都市圈層文化的深入蔓延，使其高端別墅的市場需求依然勢頭強勁，導致別墅市場呈現出更為層次分明的界限。
2011年底，成都一批高端別墅曾集中“重磅”出擊市場。作為蔚藍卡地亞系升級之作的牧馬山蔚藍卡地亞，其所推獨棟別墅耗資3億元，其中面積最大的售價過億元。此外，如亞特蘭蒂斯、保利·拉斐莊園等高端別墅也以不菲價位和奢華品質雄踞金字塔之巔。
汪寧生認為，受消費者投資信心低落以及資金面的相對吃緊等因素影響，目前處于頂尖的成都高端別墅將進入一個精細化開發經營時代。
其實，在“2011年中國別墅節”高峰論壇上，美國龍安集團行政總裁饒及人就曾指出，別墅，尤其是高端別墅，更重要是一種被選擇的生活經驗與生活方式，未來中國別墅將進入定制化時代。對于開發商而言，精細化經營將使其主要的開發經營戰略。
去年底，成都龍湖悠山獨棟別墅的熱銷，正是這一定制模式的結果。據了解，龍湖地產曾花2年時間，走訪目標客群1000余組，并進行了大規模的一對一調查，針對他們的實際需求，精心打造出了“定制”化的獨院別墅。
對于這一趨勢，何良栩向本網解釋，這屬于量身打造，已提前有客戶落單而入，能夠保證有序開發運營，一旦市場回暖，這類產品將煥發出應有的市場活力。
“就成都而言，牧馬山板塊整體更趨成熟，競爭力相對強。尤其是針對國際發售的高端典藏項目，在稀缺性、獨特性與唯一性上更具有優勢。”何良栩補充說。
當前，成都新富階層確實也堪稱給力。據悉，現在四川富豪身家100億以上10人左右，20億以上80人左右，10億以上150人，億萬富豪1700人，而千萬富豪有2.4萬人，而日益增多的外來富商也相當看好成都的高端物業，甚至在成都長期居住的需求也不斷增多。
面對著成都龐大的潛在高端客戶群，汪寧生認為，隨著樓市政策穩中微調，今年下半年應該是一個銷售節點，“適銷對路或量身打造的別墅產品會好賣一些”。
上海同策房地產咨詢公司研究中心總監張宏偉也向本網表示，相對于一線城市，二線城市在樓市政策執行上呈現出“外緊內松”的特征，其高端市場的成交量在今年有可能“意外”地小幅回暖，個別區域也有望實現真正的“小陽春”。（杜冉樂）
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