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開(kāi)或者不開(kāi)？”，如今這個(gè)問(wèn)題成為讓成都開(kāi)發(fā)商頭疼的事。

　　面對(duì)著嚴(yán)峻的樓市形勢(shì)，部分樓盤(pán)紛紛選擇推遲開(kāi)盤(pán)，以避開(kāi)對(duì)自己不利的樓市格局。然而，與時(shí)下多數(shù)樓盤(pán)采取的“推遲開(kāi)盤(pán)”不同的是，有部分樓盤(pán)則是選擇放棄常規(guī)“大張旗鼓”的開(kāi)盤(pán)模式，進(jìn)行悄悄開(kāi)盤(pán)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的模式既可以讓開(kāi)發(fā)商避免直接面對(duì)嚴(yán)峻樓市的壓力，也可以解決“推遲開(kāi)盤(pán)”帶來(lái)的種種弊端，從而獲得部分樓盤(pán)鐘愛(ài)，成為當(dāng)下開(kāi)發(fā)商手中可以打出的為數(shù)不多的手牌之一。

　　成都高端樓盤(pán)大玩“隱性開(kāi)盤(pán)”

　　與多數(shù)推遲開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)一樣，原定于2012年1月開(kāi)盤(pán)的“美城云庭”至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，就在市場(chǎng)等待其確切開(kāi)盤(pán)日期的時(shí)候，卻有業(yè)內(nèi)人士告訴本網(wǎng)，“美城云庭”實(shí)際已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，只不過(guò)沒(méi)有選擇常規(guī)的“大張旗鼓”開(kāi)盤(pán)，而是悄悄的開(kāi)。

　　本網(wǎng)隨后咨詢了“美城云庭”售樓部，其置業(yè)顧問(wèn)表示，目前還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，但可以通過(guò)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行實(shí)際交易，并不影響客戶的購(gòu)房。而據(jù)本網(wǎng)隨后了解后得知，目前成都這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的樓盤(pán)存在著相當(dāng)?shù)谋壤蔀槔^“推遲開(kāi)盤(pán)”之后又一“另類”的開(kāi)盤(pán)模式。

　　據(jù)本網(wǎng)了解，金沙片區(qū)、攀成鋼板塊、城西青羊大道等部分高端樓盤(pán)，以及早期的譽(yù)峰二期均選擇這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的方式進(jìn)行開(kāi)盤(pán)，另外還有類似“美城云庭”等剛需樓盤(pán)，但高端樓盤(pán)所占比例明顯高于剛需樓盤(pán)。整體來(lái)看，雖然采取“隱性開(kāi)盤(pán)”模式的項(xiàng)目在市場(chǎng)中所占份額不高，但明顯高于去年。

　　針對(duì)這種現(xiàn)象，一位曾在戴德聯(lián)行就職的房地產(chǎn)專業(yè)人士表示，一般而言，采取這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的模式是開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)對(duì)自己不利的樓市格局的一種“被迫”舉動(dòng)。在當(dāng)下的樓市環(huán)境下，部分樓盤(pán)的蓄客不足，導(dǎo)致蓄客期被迫拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心前期的蓄客流失，不得不進(jìn)行開(kāi)盤(pán)。

　　“然而，出于對(duì)不樂(lè)觀的樓市的‘畏懼’，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心一旦開(kāi)盤(pán)失利，影響樓市形象，不利于樹(shù)立口碑，也會(huì)讓后期銷售壓力更大。因此，開(kāi)發(fā)商才選擇‘隱性開(kāi)盤(pán)’這種折中的辦法。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　正合地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)中心總經(jīng)理王恒認(rèn)為，這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的方式實(shí)際上是一種應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的策略，是一種變相的促銷手段。針對(duì)采取這種開(kāi)盤(pán)模式的樓盤(pán)高端居多的情況，王恒認(rèn)為高端樓盤(pán)受調(diào)控影響較大，但因?yàn)槠湟３指叨诵蜗螅腋叨嗣鎸?duì)的都是一些誠(chéng)意度較高的客戶，所以不能通過(guò)大幅降價(jià)的方式來(lái)進(jìn)行促銷，不得已才會(huì)采取這種開(kāi)盤(pán)方式。

　　“隱性開(kāi)盤(pán)”成開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷利器

　　但也有人士將這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的方式看做是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商可以打出的一張不錯(cuò)的營(yíng)銷牌。他們認(rèn)為，比起“推遲開(kāi)盤(pán)”的這種被動(dòng)等待，“隱性開(kāi)盤(pán)”更具有主動(dòng)性。既避開(kāi)了正常開(kāi)盤(pán)可能面臨的失利，也可以試探市場(chǎng)反應(yīng)，以制定合理的營(yíng)銷策略和開(kāi)盤(pán)價(jià)格。而且這種試探性的開(kāi)盤(pán)，可以部分緩解開(kāi)發(fā)商的資金鏈負(fù)重，一舉多得。

　　中輿地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，在目前市場(chǎng)低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商不愿意大規(guī)模的推廣投入，企業(yè)的成本控制更加完善，營(yíng)銷手段從粗放式的鋪面宣傳越來(lái)越多的轉(zhuǎn)向有針對(duì)性的小渠道、小圈層、小群體的精細(xì)化營(yíng)銷。

　　而對(duì)高端產(chǎn)品而言，高端盤(pán)目標(biāo)客群所表現(xiàn)出的消費(fèi)特征更明顯，更注重產(chǎn)品銷售過(guò)程中的感受，這種“隱性開(kāi)盤(pán)”的模式顯然能夠兼顧這一點(diǎn)。

　　“當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境對(duì)高端樓盤(pán)的影響相對(duì)較大，高端物業(yè)銷售情況相比剛需盤(pán)更惡劣，銷售期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足。另一方面也反映出針對(duì)性渠道營(yíng)銷確實(shí)能起到一定的作用。”中輿地產(chǎn)品牌總監(jiān)朱洲表示。

　　成都一開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下部分高端樓盤(pán)蓄客不夠理想，無(wú)法借開(kāi)盤(pán)展開(kāi)營(yíng)銷攻勢(shì)。而且高端樓盤(pán)不同于剛需樓盤(pán)，剛需盤(pán)由于受眾面寬廣，開(kāi)盤(pán)時(shí)需要制造緊張的銷售氛圍，而高端樓盤(pán)則需要保持神秘感，這恰恰是“隱性開(kāi)盤(pán)”的突出特點(diǎn)。而且，也可以用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的樓盤(pán)價(jià)格做為參考，以籌謀后市的價(jià)格提升。

　　他同時(shí)指出，采取這種開(kāi)盤(pán)模式，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)銷售情況制定不同的銷售策略。如果銷售情況樂(lè)觀，則可以“高調(diào)”重新開(kāi)盤(pán)，擴(kuò)大影響面；如果銷售不理想，則可以繼續(xù)采取這種銷售方式，以待時(shí)機(jī)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，無(wú)論是“隱性開(kāi)盤(pán)”或是“推遲開(kāi)盤(pán)”都屬于對(duì)低迷時(shí)候的應(yīng)變之舉。鑒于當(dāng)下樓市低迷可能的長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)，“隱性開(kāi)盤(pán)”的方式可以讓開(kāi)發(fā)商不必過(guò)分依賴可能的市場(chǎng)回暖，而是根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況采取更靈活的應(yīng)變機(jī)制，比起被動(dòng)等待的開(kāi)發(fā)商，更容易存活下來(lái)，也更容易在市場(chǎng)回暖時(shí)搶占市場(chǎng)先機(jī)。（張大軍）

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本文標(biāo)題：悄悄開(kāi)盤(pán)成“時(shí)尚” “隱性開(kāi)盤(pán)”大獲成都高端項(xiàng)目青睞

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