近日，一份某機構(gòu)的預(yù)測明確指出，在經(jīng)歷2012年4月份二次觸底之后，6月份之后成都樓市將會全面回暖，量價齊升，并逐步回升至2011年年初水平。對于這個結(jié)論，有認同，也有質(zhì)疑。孰是孰非，難以定論。
一月份土地成交和開盤量大跌勢頭會不會持續(xù)，2012年大砍營銷費用的開發(fā)商何時能轉(zhuǎn)悲為喜，商業(yè)地產(chǎn)如何消化大量的庫存為樓市撐起半邊天，多地“救市”計劃“夭折”是否意味著樓市調(diào)控要打一場攻堅戰(zhàn)……或許從這些問題的答案里，才能真正的一窺2012年的樓市全貌。
土地市場跌至冰點 土地何時不再冷？
公開數(shù)據(jù)顯示，自去年3月份之后，成都土地市場的低迷成交一直保持至今，唯獨去年12月份有一次放量，但2012年1月份隨即又跌至谷底。世家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份成都樓市成交212畝，同比去年1月份648畝的成交量下跌近70%。
不僅是成都，據(jù)成都鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計, 2012年1月全國（129個城市）的土地成交量僅為921塊, 下滑至2010年4月限購實行以來的最低點，環(huán)比下降50%，同比下降52%；土地供應(yīng)量為1462塊，環(huán)比下降40%，同比下降27%。土地平均溢價率為1.23%，下滑至2008年1月以來的最低位。
成都鏈家地產(chǎn)首席分析師陳雪認為，土地出讓程序通常是一個1-2周的持續(xù)過程，因此春節(jié)假期并不是造成土地市場整體低迷的主要原因。從數(shù)據(jù)可以看出，成交同比減少的比例明顯高于供應(yīng)減少的比例，因此主要原因還是當(dāng)前開發(fā)商對于拿地態(tài)度高度謹慎。
他同時指出，土地出讓規(guī)劃在年初進度一般較慢，而且今年4月份將會是開發(fā)商還款的又一個高峰，開發(fā)商拿地會更加謹慎。因此他預(yù)測2012年1季度成都乃至全國土地市場依然會保持“低量低價”態(tài)勢。“在當(dāng)前市場下，開發(fā)商觀望情緒尤為濃厚，土地市場短期仍難擺脫低迷局面。”業(yè)內(nèi)人士指出。
1月開盤量大跌近7成 開發(fā)商要保守到幾時？
據(jù)本網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2011年12月和2012年1月份成都及周邊地區(qū)預(yù)計入市項目共70個，但實際開盤數(shù)量卻只有40個左右，實際開盤率不到60%，其余均選擇推遲開盤。其中1月份預(yù)計入市項目25個，開盤只有8個，比去年12月份減少超7成，實際開盤率只有30%。
世家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月份成都市主城區(qū)共有5個項目開盤，總推套數(shù)1417套，環(huán)比上月減少5278套，減幅達78.83%。另一份來自成都鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2012年1月份成都市共有15個新項目取得預(yù)售證，比起去年12月份的55個環(huán)比大跌超7成。
世家機構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹表示，2011年延續(xù)的低迷成交、定價難以取舍、蓄水情況不樂觀、對當(dāng)下市場悲觀等因素共同導(dǎo)致了開發(fā)商的推遲開盤。最為重要的是，部分開發(fā)商堅信地方政府會進行“救市”，因此多數(shù)開發(fā)商寧愿承受當(dāng)前的市場壓力而推遲開盤。但他指出，一旦這種預(yù)期落空，將會使開發(fā)商陷入更加困難的境地。
業(yè)內(nèi)人士分析，短期來看，“推遲開盤”可以一定程度上避開成都目前高企的庫存量壓力，但從長遠看來，“推遲開盤”的現(xiàn)象不會持續(xù)很長時間。因為，一旦后市樓市回暖的預(yù)期落空，開發(fā)商迫于壓力將不得不以價走量，而且降價幅度相較于現(xiàn)在會進一步增大。
大幅壓縮成本開支 開發(fā)商何時轉(zhuǎn)悲為喜？
據(jù)知情人士透露，與去年相比今年成都某高端項目營銷費用削減近三分之二，且目前成都房企營銷費用都有不同幅度的縮減。“在營銷費用大幅削減的情況下，廣告投放肯定會相對縮減一些，開發(fā)商會尋求更加務(wù)實的傳播途徑。尤其是高端項目，購房者相對小眾，如何直接向這群受眾傳播成為關(guān)鍵。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
成都青羊區(qū)一高端樓盤的負責(zé)人表示，作為城市豪宅，產(chǎn)品本身受到受眾的認同，只是在當(dāng)下宏觀經(jīng)濟和調(diào)控政策的影響下，客戶觀望態(tài)度比較濃。因此，在今年的銷售中，宣傳策略方面會傾向于選擇針對性比較強的線下活動，放棄傳統(tǒng)的大版報紙廣告的宣傳攻勢。
業(yè)內(nèi)人士表示，營銷費用縮減不會對成都樓市產(chǎn)生“實質(zhì)性”的影響，但可以看出開發(fā)商相較于往年明顯開始趨于保守，由此可以看出開發(fā)商對2012年成都樓市的信心大打折扣，這將會嚴重影響開發(fā)商的推盤策略和進度。
而根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3個百分點，接近監(jiān)測以來的最低點。路勁地產(chǎn)北京營銷總監(jiān)溫立偉在接受媒體采訪時表示，目前開發(fā)商幾乎都在采取各種措施減少占壓的資金成本。他預(yù)計，至少要“冬眠”一個季度，購房者的購買信心才可能恢復(fù)。
商業(yè)地產(chǎn)能否撐起樓市半邊天？
自從住宅市場遭調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)便一路紅火，一躍成為樓市的排頭兵，不少人更是對商業(yè)地產(chǎn)寄予厚望，期待其能撐起樓市的“半邊天”。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元，累計增長6.4倍。
據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止12月份，成都商業(yè)地產(chǎn)目前存量面積高達900多萬平方米，超過去年200多萬平方米。僅以目前的商地產(chǎn)存量，足以供成都市場消化30個月。尤其是去年年底，成都市場每月新增供應(yīng)面積均超過了100萬平方米，但成交量卻徘徊在20-30萬平方米。
多方面數(shù)據(jù)顯示，進入2012年，成都商業(yè)地產(chǎn)高企的存量依然有增無減，嚴重的供過于求成為2012年成都商業(yè)地產(chǎn)面臨的頭等難題。據(jù)了解，目前成都多個新興商圈普遍面臨人氣不足的尷尬，商業(yè)地產(chǎn)難以高效率的運營成為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的凸出短板。另外，人才欠缺、質(zhì)量參差不齊等種種不確定因素也給2012年的成都商業(yè)地產(chǎn)平添了許多變數(shù)。
于此同時，去年8月份，上海銀監(jiān)局一則關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示也引發(fā)了人們對商業(yè)地產(chǎn)“限購”的種種猜想，普遍認為這是商業(yè)地產(chǎn)限購的信號。“短期來看，成都商業(yè)地產(chǎn)的情況并不樂觀，多數(shù)人對商業(yè)地產(chǎn)帶動樓市回暖的期望可能難以實現(xiàn)。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)人士表明。
多地“救市”計劃夭折 調(diào)控松動今年有望？
2012年1月12日晚，安徽省蕪湖市政府發(fā)文宣布，此前公布的《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》暫停執(zhí)行。這個被廣泛看做為“龍年樓市第一槍”的樓市“救市”計劃僅僅實施3天后便宣告終結(jié)。
聯(lián)系去年10月廣東佛山的放寬樓市限購政策被緊急叫停事件，多位專家將這兩起樓市新政的“夭折”案例看做是中央政府嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控決心的證明。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受媒體采訪時表示，蕪湖“新政”體現(xiàn)了當(dāng)前地方政府糾結(jié)的心態(tài)，即如何在兼顧中央調(diào)控政策不放松的同時，又能保持地方經(jīng)濟和財政收入的充盈。
此前在成都，也曾一度傳出放松限購的消息，但隨即被成都房管局否認。今年伊始，多地曾傳出要將首套房貸款利率恢復(fù)至上調(diào)前水平，但至今這一消息仍未被證實。更有人將去年11月份央行宣布執(zhí)行的下調(diào)存準(zhǔn)率的行為看做是樓市信貸放松的信號。
“但中央政府對地方樓市新政的兩次‘否決’，讓多數(shù)幻想樓市調(diào)控松綁的人重新回到現(xiàn)實。”眾多專家一致表示，就目前來看，短期政策放松的可能性微乎其微，而且樓市調(diào)控的壓力可能會在2012年集中體現(xiàn)。（林溱）
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2012年伊始，中央及地方政府就出臺了各項政策支持科技人才的引進工作，如江蘇常州的龍城英才計劃、北京海外人才聚集工程、重慶引進海外高層次人才享受優(yōu)惠政策（http://zc.k8008.com/）等等，無不反映了國家和地方對>>>詳細閱讀
本文標(biāo)題：5大懸疑求解 2012成都樓市迷局待破
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