近日，一份某機構的預測明確指出，在經歷2012年4月份二次觸底之后，6月份之后成都樓市將會全面回暖，量價齊升，并逐步回升至2011年年初水平。對于這個結論，有認同，也有質疑。孰是孰非，難以定論。
一月份土地成交和開盤量大跌勢頭會不會持續，2012年大砍營銷費用的開發商何時能轉悲為喜，商業地產如何消化大量的庫存為樓市撐起半邊天，多地“救市”計劃“夭折”是否意味著樓市調控要打一場攻堅戰……或許從這些問題的答案里，才能真正的一窺2012年的樓市全貌。
土地市場跌至冰點 土地何時不再冷？
公開數據顯示，自去年3月份之后，成都土地市場的低迷成交一直保持至今，唯獨去年12月份有一次放量，但2012年1月份隨即又跌至谷底。世家機構數據顯示，2012年1月份成都樓市成交212畝，同比去年1月份648畝的成交量下跌近70%。
不僅是成都，據成都鏈家地產市場研究部統計, 2012年1月全國（129個城市）的土地成交量僅為921塊, 下滑至2010年4月限購實行以來的最低點，環比下降50%，同比下降52%；土地供應量為1462塊，環比下降40%，同比下降27%。土地平均溢價率為1.23%，下滑至2008年1月以來的最低位。
成都鏈家地產首席分析師陳雪認為，土地出讓程序通常是一個1-2周的持續過程，因此春節假期并不是造成土地市場整體低迷的主要原因。從數據可以看出，成交同比減少的比例明顯高于供應減少的比例，因此主要原因還是當前開發商對于拿地態度高度謹慎。
他同時指出，土地出讓規劃在年初進度一般較慢，而且今年4月份將會是開發商還款的又一個高峰，開發商拿地會更加謹慎。因此他預測2012年1季度成都乃至全國土地市場依然會保持“低量低價”態勢。“在當前市場下，開發商觀望情緒尤為濃厚，土地市場短期仍難擺脫低迷局面。”業內人士指出。
1月開盤量大跌近7成 開發商要保守到幾時？
據本網不完全統計，2011年12月和2012年1月份成都及周邊地區預計入市項目共70個，但實際開盤數量卻只有40個左右，實際開盤率不到60%，其余均選擇推遲開盤。其中1月份預計入市項目25個，開盤只有8個，比去年12月份減少超7成，實際開盤率只有30%。
世家機構數據顯示，1月份成都市主城區共有5個項目開盤，總推套數1417套，環比上月減少5278套，減幅達78.83%。另一份來自成都鏈家地產的數據則顯示，2012年1月份成都市共有15個新項目取得預售證，比起去年12月份的55個環比大跌超7成。
世家機構品牌總監吳思竹表示，2011年延續的低迷成交、定價難以取舍、蓄水情況不樂觀、對當下市場悲觀等因素共同導致了開發商的推遲開盤。最為重要的是，部分開發商堅信地方政府會進行“救市”，因此多數開發商寧愿承受當前的市場壓力而推遲開盤。但他指出，一旦這種預期落空，將會使開發商陷入更加困難的境地。
業內人士分析，短期來看，“推遲開盤”可以一定程度上避開成都目前高企的庫存量壓力，但從長遠看來，“推遲開盤”的現象不會持續很長時間。因為，一旦后市樓市回暖的預期落空，開發商迫于壓力將不得不以價走量，而且降價幅度相較于現在會進一步增大。
大幅壓縮成本開支 開發商何時轉悲為喜？
據知情人士透露，與去年相比今年成都某高端項目營銷費用削減近三分之二，且目前成都房企營銷費用都有不同幅度的縮減。“在營銷費用大幅削減的情況下，廣告投放肯定會相對縮減一些，開發商會尋求更加務實的傳播途徑。尤其是高端項目，購房者相對小眾，如何直接向這群受眾傳播成為關鍵。”一位業內人士指出。
成都青羊區一高端樓盤的負責人表示，作為城市豪宅，產品本身受到受眾的認同，只是在當下宏觀經濟和調控政策的影響下，客戶觀望態度比較濃。因此，在今年的銷售中，宣傳策略方面會傾向于選擇針對性比較強的線下活動，放棄傳統的大版報紙廣告的宣傳攻勢。
業內人士表示，營銷費用縮減不會對成都樓市產生“實質性”的影響，但可以看出開發商相較于往年明顯開始趨于保守，由此可以看出開發商對2012年成都樓市的信心大打折扣，這將會嚴重影響開發商的推盤策略和進度。
而根據央行調查數據顯示，未來3個月內有購房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3個百分點，接近監測以來的最低點。路勁地產北京營銷總監溫立偉在接受媒體采訪時表示，目前開發商幾乎都在采取各種措施減少占壓的資金成本。他預計，至少要“冬眠”一個季度，購房者的購買信心才可能恢復。
商業地產能否撐起樓市半邊天？
自從住宅市場遭調控以來，商業地產便一路紅火，一躍成為樓市的排頭兵，不少人更是對商業地產寄予厚望，期待其能撐起樓市的“半邊天”。中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年商業地產開發投資總額將接近萬億元，累計增長6.4倍。
據某機構統計數據顯示，截止12月份，成都商業地產目前存量面積高達900多萬平方米，超過去年200多萬平方米。僅以目前的商地產存量，足以供成都市場消化30個月。尤其是去年年底，成都市場每月新增供應面積均超過了100萬平方米，但成交量卻徘徊在20-30萬平方米。
多方面數據顯示，進入2012年，成都商業地產高企的存量依然有增無減，嚴重的供過于求成為2012年成都商業地產面臨的頭等難題。據了解，目前成都多個新興商圈普遍面臨人氣不足的尷尬，商業地產難以高效率的運營成為當下商業地產的凸出短板。另外，人才欠缺、質量參差不齊等種種不確定因素也給2012年的成都商業地產平添了許多變數。
于此同時，去年8月份，上海銀監局一則關于商業地產信貸風險提示也引發了人們對商業地產“限購”的種種猜想，普遍認為這是商業地產限購的信號。“短期來看，成都商業地產的情況并不樂觀，多數人對商業地產帶動樓市回暖的期望可能難以實現。”一位從事商業地產開發的房地產人士表明。
多地“救市”計劃夭折 調控松動今年有望？
2012年1月12日晚，安徽省蕪湖市政府發文宣布，此前公布的《蕪湖市人民政府印發關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》暫停執行。這個被廣泛看做為“龍年樓市第一槍”的樓市“救市”計劃僅僅實施3天后便宣告終結。
聯系去年10月廣東佛山的放寬樓市限購政策被緊急叫停事件，多位專家將這兩起樓市新政的“夭折”案例看做是中央政府嚴格執行樓市調控決心的證明。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受媒體采訪時表示，蕪湖“新政”體現了當前地方政府糾結的心態，即如何在兼顧中央調控政策不放松的同時，又能保持地方經濟和財政收入的充盈。
此前在成都，也曾一度傳出放松限購的消息，但隨即被成都房管局否認。今年伊始，多地曾傳出要將首套房貸款利率恢復至上調前水平，但至今這一消息仍未被證實。更有人將去年11月份央行宣布執行的下調存準率的行為看做是樓市信貸放松的信號。
“但中央政府對地方樓市新政的兩次‘否決’，讓多數幻想樓市調控松綁的人重新回到現實。”眾多專家一致表示，就目前來看，短期政策放松的可能性微乎其微，而且樓市調控的壓力可能會在2012年集中體現。（林溱）
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2012年伊始，中央及地方政府就出臺了各項政策支持科技人才的引進工作，如江蘇常州的龍城英才計劃、北京海外人才聚集工程、重慶引進海外高層次人才享受優惠政策（http://zc.k8008.com/）等等，無不反映了國家和地方對>>>詳細閱讀
本文標題：5大懸疑求解 2012成都樓市迷局待破
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