即便盤踞在中關村這個繁華的IT產品聚集地，因商鋪產權分散，制約e世界正常經營、規范管理，即使租金低至中關村區域罕見的每月千元左右，也難以留住經營商戶。本報記者實地走訪調查e世界的經營現狀，并請專家對e世界扭轉現狀把脈。
1/20租金仍無商家問津
零星的幾個顧客，閑談的店員……這就是中關村e世界冷清的一層電子賣場。乘坐電梯，記者來到地下一層發現，這里已約有80%的鋪位處于閑置狀態，儼然是一座“空城”。
記者走訪發現，擁有3200平方米的地下一層電子賣場內僅有20多家營業商戶，其余多數鋪位貼著“鋪位招租，價格面議”的告示。記者隨機撥打了幾個招租電話了解到，其地下一層臨近電梯10平方米左右的鋪位，每月租金在1500元左右，合每天每平方米4.17元。記者調查發現，一位經營手機的王先生甚至以每月1000元的租金租下了一個13平方米的鋪位，合每天每平方米2.54元。在北京任何一個傳統商圈內，這樣的租金水平都足夠讓人驚訝，但即使租金低廉至此，賣場依舊無商家問津，整個地下一層空置率達80%。
記者調查發現，同樣是臨近電梯的地下一層鋪位，鼎好電子商城一個5平方米的鋪位每月租金15000元，合每天每平方米100元。盡管鼎好電子商城與中關村e世界在租金方面有約20倍的懸殊差距，但鼎好電子商城依舊吸引了多數商戶。
記者了解到，鼎好電子商城的營業時間是早9點至晚9點，中關村e世界是早9點至晚6點半。中關村e世界很多商戶表示，如果營業時間到9點，他們可以很從容地料理完自己的生意。“我們經常白天沒生意，下午5點才開始有訂單，6點多打包發貨最忙時賣場就要關門了。我們有時候會繼續干活，但保安一直站在旁邊催促，我們也只好收工。”一位做相機批發的李先生說，“我們只與e世界簽了一年的合同，明年我們不打算在這里了。我們可能選擇其他商城租一個寫字間，這樣營業時間沒有限制。賣場費用多、事情多，我們不想每天忙生意還要應付其他麻煩。”
在這個覆蓋多家大型商場、電子賣場的黃金商圈內，像中關村e世界這樣低廉的租金恐怕難找第二家。“我們就是看它租金便宜才過來的，但生意差到超乎我的想象。”銷售數碼相機的陳女士說，她是今年剛剛從鼎好電子商城搬到中關村e世界的，來了近5個月，銷售量跌入谷底。
管理混亂嚇退商戶
“這幾年市場越來越飽和，生意也越來越淡。當初在鼎好雖然租金高，但起碼還有客流，現在搬到e世界，新客戶很少，基本只做老客戶勉強維持生意。”陳女士無奈地講道，“在這里(中關村e世界)我每個月要交1500元的租金，比當初在鼎好少了近兩倍，但我還是為費用問題頭疼。”
陳女士透露，在她剛來中關村e世界的幾個月中，市場部就向她收了培訓費、工服、胸牌等費用。“一次下雨，我的工服濕了沒有穿，市場方面就要罰我200元，我跟他們講了半天，最終給了他們100元。雖然這些費用都不高，但項目太多、市場管理混亂。”陳女士說。
不僅商戶日子難過，當初買下鋪位、本想著做“二房東”穩賺不賠的業主們日子更難過。一方面由于顧客少，租金水平持續走低，另一方面每年5000多元的物業費又要吃掉大約三個月的租金。更讓業主無法接受的是，近日市場部又開始征收每月每平方米10元的“綜合管理費”，遭到業主們的集體抵制。
業主王女士告訴記者，當初她以60萬元買下一塊12平方米的鋪位，去年鋪位租金每月3900元，但商戶反映生意蕭條，沒有再續租。今年王女士把租金降至1500元，但低廉的租金也難掩客流稀疏的困境，多數商戶依舊不買賬。
除了培訓費、工服等費用外，記者從該賣場地下一層的市場部了解到，在e世界租賃的商戶還需繳納5000元的經營保障金。這筆經營保障金在商戶合同期滿的一年之后才退還給商戶，市場部一位負責人告訴記者，有些電子產品在一年以后可能會出現問題需要保修，賣東西的商戶走了但中關村e世界還在，這筆保障金就相當于幫他們做“善后”工作。該負責人說，“如果一年內沒有人來找，這筆保障金就退給商戶”。
產權分散 千家業主難調和
事實上，無論是提早閉店節約成本還是收取多項管理費用，中關村e世界都只扮演一個負責規劃、服務、管理的第三方角色。因為其開發商北京科技園置業股份有限公司早在項目完成時就已將中關村e世界樓內的賣場、寫字間分散出售。中關村e世界從地下一層到第四層賣場的產權分布在1800多個業主手中。
中關村e世界市場部總監告訴記者，去年之前，地下一層賣場由一個包租商承租。當時包租商租下了多家業主的鋪位，然后將它們合并租賃。今年，該包租商沒有再續租，此前租賃的商戶就需要自己與業主洽談。“有的商戶需要與20多個業主達成一致才能完成較大面積的租賃，如果其中一個不同意，商戶就無法再續租。”該總監說。
有商業地產業內人士表示，“賣商鋪”這樣的現象原本就違背市場規律。國際通行的慣例是，開發商在完成商鋪、寫字樓的開發建設后，應由統一的物業公司進行項目的運營和管理，尋求長期資金回報。出售商鋪無論對開發商還是運營方而言，都是飲鴆止渴之計。
中關村e世界的問題就出在此處。
商鋪轉手獲得一次性利益后，該賣場成為了“沒人管的孩子”。這在賣場生意紅火時還難以看出問題，但隨著電子市場趨于飽和、電商企業在3C數碼產品上頻繁的價格戰等原因，中關村e世界等電子賣場的生存狀況一路下滑，租金的預期估值越來越低，產權分散帶來的經營分散弊病也顯露無遺。
記者了解到，由于產權分散，中關村e世界內僅三層賣場就有400多個業主，他們對如何運營、管理賣場的想法也無法統一。“我們正在試圖與業主溝通，希望能集結更多鋪位進行合并租賃。但由于這些業主分散在全國各地，有的甚至長期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達成意見上的共識難度很大。”該總監坦言。
一位經營手機生意的李先生告訴記者，商城內商鋪賣的東西都差不多，競爭日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺手機，現在基本每天只賣出1-3臺，而且每臺手機加上30-50元就出手，利潤越來越薄。這樣一來，我們當然不希望租金和市場好的時候一樣。”李先生講道。
據了解，此前包租商開的租賃價格較高，但賣場生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業主作為“二房東”，并不了解賣場的經營情況，他們對租金的預期還停留在之前的價位。這樣一來，商戶與業主溝通不力，導致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個業主談不攏會造成連鎖反應，其他業主也將把持高租金不放，這樣越來越多的商戶就離開了中關村e世界。”該總監說。
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