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紐約時報廣場(Times Square)每年都會舉行新年降球儀式，當2013年的鐘聲敲響的時候，彩球將從曼哈頓一座基本空置的寫字樓樓頂落下。
不過，這卻是一棟吸金能力超強的寫字樓。
這座25層高的大樓正在從事廣告位出租這一欣欣向榮的業務。大樓的外立面布滿了廣告，每年有數億電視觀眾和行人會看到這些廣告。
從這座大樓最近一起再融資案的有關文件中，人們可以一窺在時報廣場擁有一個廣告位這一利潤豐厚的業務。這一地區曾經破敗不堪，但隨著游客和辦公室白領數量的大幅增加，廣告業務一片繁榮。
上述文件顯示，僅廣告位出租一項業務，時報廣場一座(One Times Square)這個小小的梯形建筑每年就可實現逾2,300萬美元的收入。
比如，Dunkin" Brands Group Inc.每年支付360萬美元的租金獲得一塊用于展示Dunkin" Donuts的數字廣告位。這個廣告位經常會顯示向該公司Facebook頁面發送圖片的粉絲照片。安海斯-布希公司(Anheuser-Busch InBev)每年支付340萬美元租賃廣告位，用于展示百威(Budweiser)等品牌啤酒結冰酒瓶的特寫照片。
在此租賃廣告位的其它公司包括索尼(Sony Corp.)和News America，這兩家共用一個廣告位，每年租金為400萬美元。新聞集團(News Corp.)擁有News America及《華爾街日報》的發行商道瓊斯公司(Dow Jones & Co.)。《華爾街日報》也會租賃這座大樓的廣告位。
據上述貸款文件顯示，廣告收入加上租下了一至三層空間的Walgreen Co.付出的租金，使得這座原本空蕩蕩的大樓估值達4.95億美元。這比今年春季位于曼哈頓下城百老匯222號的一座31層寫字樓的售價高出一倍以上。這座大樓的面積是時報廣場一座的六倍多，美國銀行(Bank of America Corp.)的員工就在這座寫字樓中辦公。
Jamestown Properties的首席運營長菲利普斯(Michael Phillips)說，我們對此感到非常高興。這家總部位于亞特蘭大的公司是這棟大樓的業主，它在1997年通過一家基金以1.17億美元的價格買下了時報廣場一座。
Jamestown成功地將時報廣場一座變成一架自動取款機的事實反映出這一堪稱全美地標性旅游景點的大樓不斷攀升的廣告價值。據非營利性商業促進組織時報廣場聯盟(Times Square Alliance)介紹，每年有超過1億的行人穿行這一區域。該組織估計，自1996年以來重要十字路口的人流量上升了大約90%。
時報廣場區域的物業業主說，和10年前相比，其擁有的廣告位的價格大約增加了一倍。但地點不同，廣告位的價格差異很大。造成這一現象的部分原因是，來紐約市旅游的人數不斷上升。目前的紀錄是一年5,090萬游客。
另外一個原因是：越來越多的業主將原先的廣告牌換成了數字廣告牌。標準普爾評級服務(Standard & Poor"s Ratings Service)稱，數字廣告牌雖然造價更高，但租金卻是靜態塑料廣告牌的五至六倍。標準普爾為時報廣場一座的抵押貸款評級。
多位廣告業高管表示，時報廣場戶外廣告牌的租金是全球最高的，超過了倫敦皮卡迪利圓環(Piccadilly Circus)等人流如織的場所。德意志銀行(Deutsche Bank AG)的分析師切爾瑟(Matthew Chelser)說，時報廣場廣告租金的增速遠超全美廣告牌租金增速，后者每年的增速僅為3%至4%。
在過去，這個地區的業主都是后來才想起掛戶外廣告牌。如今他們爭先恐后地在大樓上掛起越來越大的廣告牌，以期獲得由此帶來的一年200萬至400萬美元（甚至更多）的收入。
Vornado Realty Trust曾表示，它打算以位于46街和百老匯大道交叉口、長300英尺（91米）的馬奎斯萬豪酒店(Marriott Marquis)為底座，樹起一塊新的大型電子廣告牌。紐約地產開發商維特科夫(Steve Witkoff)及其合作伙伴表示，廣告牌出租業務是其地產開發計劃的一個重要利潤推動因素。他們打算拆除位于47街和第七大道交匯點的一座寫字樓，并在原地打造一個零售物業。
本月早些時候在一次投資者會議上，地產開發商SL Green Realty Corp.的執行副總裁Edward Piccinich將該公司擬在時報廣場樹起的巨型電子廣告牌稱為其一個新開發項目的“代表作”。服裝零售商Express Inc.的一家旗艦店將入駐這個新項目，Express Inc.也會租用前述廣告牌。
而Express也可能通過在部分時段將廣告牌出租給其它廣告客戶賺錢。文字記錄顯示，Express首席執行長韋斯(Michael Weiss)在今年早些時候的一次投資者會議上說：這些廣告牌值得花大錢投入。我的意思是說，它們會讓你花掉不少錢，但它們值這些錢。
當然，廣告業務也非一路坦途。通用汽車(General Motors Co.)在2009年申請破產之后便放棄了時報廣場一座的一個大型廣告牌和其他出租性物業。它的廣告牌已經被Dunkin" Donuts取代。
對于時報廣場一座來說，其經歷的年景并非總是如此美好。作為這一區域再開發計劃的組成部分，規劃機構曾一度要求拆除這棟建于1904年的大樓，不過未獲成功。但在過去20年里，由于州政府帶頭促進新樓盤開發等原因，這個地區越來越興旺，而時報廣場一座的價值也逐漸上升。
林克斯曼(Lawrence Linksman)在20世紀80年代早期以1,000萬美元左右的價格賣掉了這座大樓，據他說，這是因為之前存在所有權糾紛。林克斯曼說：我這輩子失去的就是它。他說現在總是避免來這個地方，因為這會喚起痛苦的記憶。
Jamestown在15年前與當時的合作伙伴、總部位于紐約的Sherwood Equities一起買下了時報廣場一座。今年秋季，Jamestown進行了再融資操作，以這棟大樓為抵押從高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)取得了一筆2.08億美元的貸款。本月早些時候，這筆抵押貸款以商業抵押貸款支持證券的形式賣給了債券投資者。
占據時報廣場一座廣告位的廣告客戶說，廣告租金很高，但其曝光率無可匹敵。
安海斯-布希負責營銷的副總裁齊爾瓦(Blaise D"Sylva)說，我們租下這個廣告位是想傳遞一些信息，我們認為公司拿到的這個位置很棒。
不過，對于其它一些企業來說，在此打廣告的成本還是太高了。日清食品(Nissin Food Products Co.)曾在時報廣場一座擁有一個廣告位，顯示的是巨大的日式杯裝拉面的照片。幾年前其租約到期時日清沒有續約。
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本文標題：時報廣場一座吸金能力強 不靠租金全靠廣告
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