2010年11月19日，由黑龍江瑞成房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，北京風(fēng)至飛揚(yáng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)代理營(yíng)銷(xiāo)的位于道里區(qū)的“郁金臺(tái)”項(xiàng)目，在沒(méi)有預(yù)售證的前提下，公開(kāi)廣告宣傳并接受咨詢(xún)登記，此行徑已嚴(yán)重違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》[國(guó)家工商行政管理局（1996）第71號(hào)令]第四條第四項(xiàng)——預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。

    此舉讓人們聯(lián)想到，哈爾濱轟動(dòng)一時(shí)的“樓停停”事件，2009年7月哈爾濱市的東方莫斯科城樓盤(pán)被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)勒令停工。而此時(shí)，20多棟樓房大部分都建到了十二三層，并賣(mài)出近2000套房。此樓被戲稱(chēng)為“樓停停”。據(jù)了解，由黑龍江豐澤源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的東方莫斯科城樓盤(pán)只有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用證》。而沒(méi)有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，更沒(méi)有《預(yù)售許可證》和《施工許可證》，商品房銷(xiāo)售必需的五證中少了三個(gè)，被哈爾濱市規(guī)劃局勒令停工。在調(diào)查中還了解到，很多購(gòu)房戶(hù)在交了購(gòu)房款之后拿到的不是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，而是《借款協(xié)議書(shū)》。同年9月，哈爾濱市國(guó)土資源局道里分局發(fā)布公告，注銷(xiāo)了開(kāi)發(fā)商黑龍江省豐澤源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的國(guó)有土地使用權(quán)證。

    這種證件不全卻公開(kāi)宣傳或銷(xiāo)售的行為能否對(duì)冰城百姓的切身利益造成未知的損害，取決于百姓的理性購(gòu)房態(tài)度和對(duì)五證及相關(guān)購(gòu)房知識(shí)的理解，咨詢(xún)購(gòu)房時(shí)一定要查明預(yù)售樓盤(pán)的證件是否齊全。

    近期哈爾濱的各大媒體頻頻出現(xiàn)某些樓盤(pán)五證不全公開(kāi)銷(xiāo)售的新聞，在相關(guān)部門(mén)普及“五證”知識(shí)的同時(shí)發(fā)現(xiàn)，仍有許多樓盤(pán)在“五證”不全的情況下提前宣傳及預(yù)售。

    哈爾濱五證不全卻公開(kāi)廣告宣傳并銷(xiāo)售的問(wèn)題不是近期產(chǎn)生的，眾所周知的西典家園、南棵綠茵小區(qū)等項(xiàng)目，部分居民入住2年甚至5年都未能辦理產(chǎn)權(quán)證，這是有關(guān)百姓民生的大事，呼吁哈爾濱房地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)加大管理力度，統(tǒng)一各種證件的發(fā)放、監(jiān)管以及問(wèn)題的追責(zé)；作為購(gòu)房者不要購(gòu)買(mǎi)違規(guī)銷(xiāo)售的樓盤(pán)，不給違規(guī)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理商提供滋生違規(guī)售房的“溫床”；作為媒體部門(mén)發(fā)揮好輿論監(jiān)督、輿論導(dǎo)向作用，對(duì)此類(lèi)問(wèn)題現(xiàn)象進(jìn)行深度報(bào)道，將“歪曲觀念”擺正；希望各方面能夠齊心協(xié)力共同解決這一問(wèn)題，讓哈爾濱房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展的軌道！

據(jù)了解，“郁金臺(tái)”項(xiàng)目是由北京風(fēng)至飛揚(yáng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)代理營(yíng)銷(xiāo)的，那么房地產(chǎn)代理公司在樓盤(pán)代理銷(xiāo)售過(guò)程中又扮演什么樣的角色呢？

    目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)一部份樓盤(pán)是由開(kāi)發(fā)商委托代理銷(xiāo)售公司進(jìn)行廣告宣傳和銷(xiāo)售的，目的就是要依托代理公司的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)以取得好的銷(xiāo)售成果。然而購(gòu)房者在咨詢(xún)樓盤(pán)概況或簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，他們往往面對(duì)的是代理公司的銷(xiāo)售人員（而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作人員），這種情況下常常會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：

1、在這種缺證宣傳、賣(mài)房的售樓現(xiàn)場(chǎng)，往往五證不全，或是購(gòu)房者要求看五證時(shí)，看到的都是復(fù)印件，其真假性無(wú)從考證，當(dāng)購(gòu)房者要求看原件時(shí)，代理機(jī)構(gòu)會(huì)托詞說(shuō)，我們是樓盤(pán)代理商，原件在開(kāi)發(fā)商處，要想看原件是很麻煩的。

2合同都是事先做好的，當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為其中某項(xiàng)條款需要雙方商榷時(shí)，代理銷(xiāo)售人員常會(huì)回答“合同是開(kāi)發(fā)商定好的，我們無(wú)權(quán)更改”。

3當(dāng)購(gòu)房者對(duì)其中條款有疑問(wèn)時(shí)，代理銷(xiāo)售人員常把自己的看法告之，使得購(gòu)房者誤認(rèn)為這就是開(kāi)發(fā)商的本意。到最后問(wèn)題暴露時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻又說(shuō)這是代理銷(xiāo)售人員的個(gè)人意見(jiàn)，不代表開(kāi)發(fā)商的承諾，并拋出“以合同為準(zhǔn)”的金言（沒(méi)錯(cuò)法律上只認(rèn)可雙方簽訂的書(shū)面文字）。

    對(duì)于這種缺證宣傳和售房的行為，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“有些老百姓認(rèn)為現(xiàn)在五證不齊無(wú)所謂，只要開(kāi)發(fā)商過(guò)后補(bǔ)齊就行了，這種僥幸心理成了最大的禍端。如果開(kāi)發(fā)商的五證不齊，也許是因?yàn)樵谀骋画h(huán)節(jié)上缺少了要件。在這種情況下簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，無(wú)疑增加購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。如果合同無(wú)效，將來(lái)有可能面臨房屋無(wú)法交付使用，以及如何辦理房屋權(quán)屬證書(shū)等問(wèn)題。沒(méi)有房屋預(yù)售許可證的前提下簽訂的購(gòu)房合同，是無(wú)法到房產(chǎn)局的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行合同備案的，甚至有可能出現(xiàn)一房多賣(mài)的現(xiàn)象！”。

附《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》1-6條

（國(guó)家工商行政管理局（1996）第71號(hào)令）

１.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。

２.本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。居民私人及非經(jīng)營(yíng)性售房、租房、換房廣告，不適用本規(guī)定。

３.房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。

４.凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

（一）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。

５.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；

（二）建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（三）土地主管部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明；

（四）工程竣工驗(yàn)收合格證明；

（五）發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門(mén)辦法的預(yù)售、銷(xiāo)售許可證明；出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；

（六）中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；

（七）工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其它證明。

６.房地產(chǎn)預(yù)售、銷(xiāo)售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；

（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；

（三）預(yù)售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

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本文標(biāo)題：房產(chǎn)焦距,無(wú)證也售房。售樓 停 停 停

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