日前，位于建設路錦電東苑的一宗純商業用地被萬科一舉拿下，該地塊面積達23.1057畝，以3060元/平方米的低價成交。
在業內人士看來，該地段日后升值潛力極大。不過，業內人士也指出，作為住宅地產的“龍頭老大”，萬科此次進入成都商業地產市場卯足了勁，但在其并不專業的商業地產市場，萬科將面臨多種難題。
萬科進軍成都商業地產 “注重資產回報率”是根本原因
近期，成都土地市場每況愈下，幾宗優質地塊屢遭流拍。7月7日，萬科在建設路大商圈成功拿地，似乎為成都土地市場注入一針強心劑。
四川新港地產執行董事張紅兵對此評價：“萬科在建設路有著龐大的客戶群，同時萬科還具有較強產品研發能力。此次拿地，萬科志在必得，也完全在我們的意料之中。”
萬科此次拿地，其實要回溯到2010年。當時萬科董事長王石曾在股東會上表示，現在城市改造，更多的是注重城市綜合體，以后拿地規劃項目需要有商業業態，如寫字樓、商場和酒店等。
此后，萬科陸續在不少城市“試水”商業地產。從北京萬科五號公社到上海萬科ＶＭＯ，萬科在深圳、東莞、西安等地也相繼有所行動。萬科集團董秘譚華杰曾表示，作為一個上市公司，萬科格外注重資產回報率。萬科此次出擊成都建設路商業地產，正好應驗了譚華杰此前的表態。
四川省商業地產協會會長冉立春指出，做商業地產要求開發商必須同時具備三個基本條件：超強資金實力、超強資源整合力、超強專業運營團隊。
萬科顯然不能完全滿足。2010年7月，萬科在北京的首個商業地產五號公社遭遇敗北，最后低價賤賣，讓此事一度成為業內談資。
世家機構品牌總監吳思竹則對本網表示：從財務報表看，萬科的資金實力是比較穩健的；在資源整合上，萬科雖然缺乏萬達、龍湖的“先”，也沒有華潤、中糧的“復合”優勢，但萬科有品牌號召力；除此之外，萬科還可以通過人才戰略快速建立起商業地產專業團隊。
前述專家稱，萬科在住宅地產開發上有品牌號召力，底氣當然足。但在商業地產上就未必有底氣了，畢竟其缺乏商業地產相關經驗的積累，而北京的失敗案例無疑值得成都商業地產項目警惕。
住宅開發與商業開發差別大 萬科面臨商業地產運營短板
今年2月，龍湖拿下成都高新西區唯一商業用地，用于打造體量達180萬平米“時代天街”；6月24日，金牛萬達廣場就再次引爆成都樓市，開盤首日即攬金18億元，一舉摘得成都單日熱銷的桂冠；藍光旗下的公館1881、空港•時代廣場等樓盤還實施“商+住”打包上市。商業地產出現這種的火爆局面，也直接導致各房企在樓盤品質打造、項目配套、商業運營能力以及價位等方面明爭暗斗、各施拳腳。
而萬科此次拿下建設路大商圈的“黃金寶地”，似乎對其前景早已信心十足。萬科此前表示，其核心競爭力在于精妙的設計、精湛的工藝、精心的服務三大價值，通過這三大價值的創新與優化，萬科住宅全面領先。但住宅的開發畢竟與商業不同，甚至有著天壤之別。
相關專家稱，商業地產是房地產開發項目中，難度非常高的業態，開發商需要具備專業的商業地產開發、運營以及管理能力。萬科在住宅地產開發上是專業戶，但在專業商業地產方面尚處于練手階段。該專家表示，萬科此項目能給成都商業地產市場帶來的影響不大，首先該地段已是開發熱點區域，商業先機被搶占，另外，在短時間內萬科將面臨商業地產的運營和管理難題，此難題無疑將成為萬科在商業地產的短板之一。
另外，龍湖、萬達等專業商業地產開發商早已積累了足夠的品牌效應，其新項目一啟動，各地知名品牌如主力百貨店、電影院等紛紛響應并加入，而萬科在商業地產的運營能力尚未得到市場認可，將大大減弱商家的入駐熱情。
張紅兵告訴本網，近幾年建設路附近配套日益完善，萬科在成都的首個商業地產項目落戶建設路大商圈，由于其所處區位優勢明顯，一旦運營成功，將擴大建設路大商圈在整個城東的輻射范圍。
其實，自2009年末，伊藤洋華堂入駐建設路以來，建設路用地規劃之爭一直備受關注。而在今年7月11日，建設路隆重開建成都第二個天橋二層商業步行體系，建設路商業市場進一步炙手可熱。
不過，有業內人士擔憂，相較于春熙路鹽市口等老商圈，目前建設路大商圈還存在消費客流少、客群消費低、購買力較差等弊端，商業業態組合也不夠飽滿，甚至有懷疑聲音發出，稱建設路將可能淪為常年依靠打折度日的成都折扣店集中地。
某商業樓盤的營銷負責人認為，萬科已經在住宅市場打響品牌，其服務意識有口皆碑，此次出擊成都商業地產，雖然是牛刀小試，但未免有點“鈍刀不利砍柴”的嫌疑。
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