近日，國土部公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯(lián)合相關部門，選擇“小產(chǎn)權房”問題相對突出的城市，開展“小產(chǎn)權房”的試點清理，試點城市和試點方案暫未定。試點是為了積累經(jīng)驗，為日后啟動全面的清理工作做好準備。
這是監(jiān)管部門非常清晰地向“小產(chǎn)權房”發(fā)出嚴厲整頓的信號。在小產(chǎn)權房問題上，盡管很多人有“規(guī)模龐大、法不責眾”的想法，認為政府最終會網(wǎng)開一面，讓小產(chǎn)權房能夠合法。但是監(jiān)管部門在小產(chǎn)權房“非法”的立場上從來沒有后退過。小產(chǎn)權房用的是集體建設用地，國土部已經(jīng)反復強調(diào)不可能通過補交土地出讓金的方式，轉(zhuǎn)為國有建設用地，從而轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊?/p>
小產(chǎn)權房不可能變成商品房，但國土部同意集體土地建租賃住房的試點則給“合法派”新的希望。由于保障房建設的資金缺口很大，為了降低土地的成本，中央政府“松口”可以用便宜的集體土地來建保障房。
盡管這一試點的原則是“封閉且嚴格”，但是它至少指引了一條新的路線：既然可以在集體土地上建保障性住房（租賃房為主），那么是否可以將原來在集體土地上的小產(chǎn)權房以某種機制變成保障性住房？
最嚴厲的機制是沒收，直接將小產(chǎn)權房強制沒收后改為保障性住房。因為監(jiān)管部門已經(jīng)反復再三宣稱小產(chǎn)權房不合法，按照邏輯，既然不合法，就強制沒收。問題在于，小產(chǎn)權房的確規(guī)模龐大，有大量的利益群體。這其中既有艱辛但買不起城市商品房的普通百姓，也有熱衷鄉(xiāng)村的小產(chǎn)權房別墅的權勢階層。民官合流，上下抗議，能量巨大。如果采取強制方案，其遭受的反彈之大足夠卷起一場風暴。監(jiān)管當局盡管出聲嚴厲，但思忖再三，相信不會冒險。
最溫和的方式是“彌補差價法”，即對于那些擁有小產(chǎn)權房，也具備獲得保障性住房資格的群體，可以在補齊保障性住房和小產(chǎn)權房市場差價，獲得新的保障房產(chǎn)權證（會有各種限制未來交易的規(guī)定）。對于那些不具備資格的主體可以在一定期限內(nèi)根據(jù)市場公允價格補繳市場差價之后，辦理相關產(chǎn)權證。
但是這個方式也會引發(fā)社會強烈不滿，這相當于對小產(chǎn)權房進行“半洗白”，保障性住房無非是有一定限制的商品房。這其實鼓勵了那些投機購買小產(chǎn)權房的人，使得誠實的百姓悲憤莫名。
所以，我們猜測，一定會在嚴厲和溫和之間尋找第三條道路。強制沒收是不行的，因為這做得有點過了。一味溫和也不可取，因為這鼓勵了機會主義。
我們的方案是，如果小產(chǎn)權房的業(yè)主已經(jīng)擁有多套住宅，或者其住宅的總面積已經(jīng)超過標準，那么對擁有小產(chǎn)權房進行原價清退，比如5年前是2000元/平米買的，那么現(xiàn)在還是以2000元/平米強制賣給政府，相當于這5年沒有任何收益，也沒有利息，接受通脹的懲罰，這可以看作是違法的代價，否則違法而不承擔合理的懲罰，那么制度的權威將蕩然無存。
如果小產(chǎn)權房的業(yè)主沒有任何其他房子，小產(chǎn)權房是其唯一的房，那么則可以通過前述的“彌補差價法”進行“洗白”，讓小產(chǎn)權房變成保障性住房。第三條道路的原則依然是“分類歧視”，保障自住型的住房權利。
將小產(chǎn)權房通過合理合法的方式變成保障性住房，極大地降低了保障房的成本，因為大部分小產(chǎn)權房都是較早前建的，各項成本都會很低。由于小產(chǎn)權房是現(xiàn)房，例如可以做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來獲得資金，充實政府購買小產(chǎn)權房的資金池。當然，中國區(qū)域廣大，各地情況迥異，需要兼顧民情。
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