“是該處理小產權房了，再不處理要出問題了。”近期國土部某官員與潘石屹在一次會議間隙“寒暄”道。老潘在微博上感慨，小產權房應該越早處理越好，北京這樣的城市可能涉及超過30萬個家庭。
“30萬”，這是潘石屹兩年前從北京市權威人士口中得知的數字。
李真（化名）就是其中的一員。2010年3月份，李真在“太玉園”小區買了一套二手小產權房。讓李真頗為感慨的是，房東是一位來自包頭的“炒房客”。近10年，小產權房在完全封閉的狀態下已自發形成一套完整的“地下”市場鏈條。這條客觀存在的灰色地帶，自2003年開始，屢被提及，卻從未真正觸及。
國土資源部有關負責人2月21日透露，今年我國將在部分地區進行試點，為全面清理小產權房做制度和政策準備。
小產權房漲幅超過3倍
在小產權房的灰色利益鏈，活躍著各類角色。炒房客、買不起商品房的外地剛需、租房者、農民個人、村政府等。
按照國土資源部執法監察局巡視員王宗亞的解釋，“小產權房”是占用農村集體土地建設，并向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，不受法律保護。但房價的暴漲，將一部分買不起房的都市人群推出了小產權房。
2010年3月，因為結婚，李真決定冒險買下這套小產權房。當時通州商品房市已漲至歷史最高點，28000元/平方米左右。而此前的2004年，李真曾在通州九棵樹買的商品房，單價僅為3000元/平方米。她認為通州商品房價太高了。
李真也深知小產權房的風險。之所以選擇“太玉園”，是因為“買一個在全國有影響力的小產權社區，風險相對降低。”這個號稱北京乃至全國最大的小產權社區，占地兩千畝，約計有上萬居民。
李沒有想到的是，她的房東竟是來自包頭的“炒房客”。“簽合同當天，他才不得已從包頭趕來。此前，他都不知道這套房子長什么樣。”李真還透露，這位前業主的叔叔，聯合其身邊的親戚在太玉園小區購置了7套房，目前多在出租。
2001年至2009年，太玉園分五期出售完畢。李真購買的是太玉園的三期產品。2005年6月18日正式開盤。公寓一居到三居，面積50—130平米，當時均價1990元。2010年，這位炒房客的轉手價是5300元/平方米。“房東剛到北京，不了解市場行情。”李真竊喜說，其時太玉園小區二手房已漲至7000元/平方米，漲幅過300%。李真繳納兩萬元過戶費后，拿到了當地村委會張家灣頒發的房產證。據說，過戶費現已漲至6萬元。
巨大的“地下”市場
盡管目前各界普遍承認小產權房規模巨大，究竟有多大，迄今沒有官方的正式統計數據。今年2月16日“全國推進構建國土資源執法監管共同責任機制座談會”上，國家土地執法監察局局長李建勤說，“目前還沒有完整統計全國小產權房的數據”。
潘石屹所說的30萬個家庭，是兩年前的北京。而全國的小產權房，華遠地產董事長任志強說，“真正的小產權房只有六七億平方米。非交易的不能算。”
任志強的數據來自REICO工作室目前正在著手進行的一個調查。根據REICO工作室的初步估算，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計約7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8％。
從不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小產權房竣工面積，分別為6679萬平方米、5448萬平方米、5680萬平方米、6538萬平方米、8345萬平方米，明顯高于其它年份。REICO工作室分析認為，這可能與1998年住房制度改革、城市商品住房價格上漲情況、外來務工人員數量增減變化等有較大關系。從總規模和占比來看，小產權房已成為城鎮居民重要的住房來源。
在北京市已明確要對小產權房進行處置的2011年，小產權房建設并未停歇。2011年3月16日本報記者曾到北京西直河村一帶進行探訪調查。該村隸屬朝陽十八里店鄉，東四環與東五環之間。該村的小產權房售價已從2010年的每平方米6500元，漲至8000多元。
小產權房甚至從隱匿的地下市場悄然浮出地面。記者在某網站發現，叫賣的項目中，房山的榮順景城、森林都市等，均為小產權房。銷售員宣稱，購買他們的小產權房并無風險，只需繳納相應的過戶費，無須繳納其他任何稅費，當地村委會就會頒發產權證。如果村里涉及拆遷，業主也可以獲得相應的補償。
北京可能是全國小產房規模最大的城市。據不完全統計，主要集中在通州、順義、懷柔、密云等區域的小產權房，約占北京樓盤總量的20%左右。
出路
李真極為關心，小產權房處理試點會選在哪些城市，以何種方式處理。
目前業內議論較多的一個案例是，南京小產權房七彩星城項目，開發商補交了一個多億土地款后轉正。此即意味著業主的小產權房變身為商品房。據當地媒體報道，該小產權房項目轉正后，業主每套至少可賺六七十萬元。
不過，南京市的這一處理方式遭到了部分業界人士的質疑。國土部2011年4月曾規定，已經建好或者售出的小產權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續。
REICO工作室認為，小產權房的處理應堅持公平正義、同地同權同價、疏導結合等原則。他們建議，對于符合城鄉統籌發展規劃、土地利用規劃，且未占用耕地的小產權房，不應強制拆除。其他如果不存在安全問題，也不宜簡單一拆了之。而對違法占用耕地建設小產權房的替代性懲罰措施，政府可采取兩種方式：一是對于通過占補平衡的方式要求開發商和農村集體組織開發出相同數量、質量的耕地；二是沒收部分小產權房，作為保障性住房。
幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇的建議是，從小產權房起征物業稅并承認其合法，是同時解決這兩個問題的最好辦法。
李真的打算是，“兩年后將房子轉賣出去。”
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本文標題：7.6億平方米？小產權房清理試水
地址：http://www.sdlzkt.com/a/kandian/20120223/33809.html
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