開發(fā)商的資金困局，對于另外一些人來說卻是商機(jī)。

2011年，不同類型的房地產(chǎn)基金雨后春筍一般發(fā)展起來。

在這其中，開發(fā)商發(fā)起的房地產(chǎn)基金漸成一派。金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)，以及復(fù)地、首創(chuàng)、綠城等紛紛獨(dú)自或者合作發(fā)起境內(nèi)外基金，而且發(fā)行規(guī)模都在十億元以上。

房地產(chǎn)基金的興起到底是開發(fā)商的救命稻草還是代表未來新的商業(yè)模式？迄今為止，房地產(chǎn)基金已累計(jì)千億元，而隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊，業(yè)界憧憬的萬億規(guī)模，是不是水中之花？

金地集團(tuán)穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)基金是中國房地產(chǎn)企業(yè)未來創(chuàng)新發(fā)展的必由之路。他的另一身份是中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)金融分會(huì)副主任委員。

依靠市場杜絕利益輸送

《21世紀(jì)》：越來越多的開發(fā)商成立房地產(chǎn)基金，怎么看待開發(fā)商與基金結(jié)合的優(yōu)勢？

吳濤：房地產(chǎn)基金管理的核心在于投資能力和資產(chǎn)管理能力，全國化運(yùn)作模式，使得主流房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目選擇和管理運(yùn)營上有一套成熟的體系。依托股東運(yùn)營平臺，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的基金會(huì)在投資、資產(chǎn)管理、風(fēng)控和收益等方面比其他類型基金更加有效。

《21世紀(jì)》：如何規(guī)避開發(fā)商旗下私募和開發(fā)商之間利益輸送的問題？

吳濤：在房地產(chǎn)基金界，一直有開發(fā)商主導(dǎo)的私募基金和獨(dú)立私募基金之爭，一般人認(rèn)為開發(fā)商設(shè)立基金就是為自己項(xiàng)目融資，做利益輸送。我覺得，這是市場決定的問題，基金做的是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，如果管理人把基金投資人的錢拿來去做利益輸送給自己的股東，造成投資人虧損，市場早晚會(huì)把它淘汰掉。如果涉及違法融資會(huì)被抓起來；即使不違法，失去了投資人的信任，別人也不會(huì)再把錢交給它，基金也就無法生存下去。上市公司和股東之間的關(guān)聯(lián)交易有嚴(yán)格限制，私募基金管理人和股東之間的關(guān)聯(lián)交易也需要制定有關(guān)規(guī)范。一個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展不能僅僅靠自律，雖然自律是健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草還是新發(fā)展模式？

吳濤：長期看，一些開發(fā)企業(yè)會(huì)逐漸發(fā)揮自己的投資和管理優(yōu)勢，走上基金模式。在國外，一些開發(fā)商成功地進(jìn)行了這種轉(zhuǎn)型，中國市場比較熟悉如新加坡凱德、美國的鐵獅門和漢斯就是這類代表。這種模式的基本特點(diǎn)是把自己的股本和投資者的股本放在一起組成基金，開發(fā)商做基金管理人，從基金管理、開發(fā)到資產(chǎn)管理全程為投資者服務(wù)。在這種模式下，開發(fā)商不會(huì)講哪些項(xiàng)目是自己的，哪些項(xiàng)目是別人的，因?yàn)樗�已�?jīng)演變?yōu)橐粋�(gè)管理人，把自己和別人的資金放在一起管理。當(dāng)然，這對開發(fā)商的融資能力和投資能力提出更高要求，所以只有那些管理規(guī)范、業(yè)績良好，得到投資者青睞的公司會(huì)發(fā)展起來。

項(xiàng)目選擇一票否決制

《21世紀(jì)》：穩(wěn)盛投資具體的篩選標(biāo)準(zhǔn)是什么？

吳濤：投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí)一般這樣幾個(gè)步驟。第一步，先選定城市，同時(shí)要看合作開發(fā)商是誰，我們不僅投金地的項(xiàng)目，還投其他很多開發(fā)商的。我們會(huì)考察開發(fā)商以前的開發(fā)能力、項(xiàng)目質(zhì)量、財(cái)務(wù)狀況怎么樣、管理是不是規(guī)范。

第二步，看當(dāng)?shù)氐氖袌龉┣蠛屯恋貎r(jià)值。對于通過初步篩選的項(xiàng)目，會(huì)派人到所在城市或者城區(qū)去做市場分析，看看周圍的樓盤售價(jià)和銷售情況。這個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)淘汰四分之三的項(xiàng)目。

這個(gè)階段過后，進(jìn)入到第三步，定價(jià)和盡職調(diào)查過程，要派法律和財(cái)務(wù)人員到現(xiàn)場查帳，翻閱有關(guān)資料，完成投資報(bào)告，隨后提交給投資委員會(huì)審批。只有5-6個(gè)項(xiàng)目保留到這一環(huán)節(jié)。投資委員會(huì)由5個(gè)人組成，項(xiàng)目需全票通過才能做，投委會(huì)委員是來自不同領(lǐng)域的專家。層層淘汰之后，2011年我們只投了三個(gè)項(xiàng)目。

《21世紀(jì)》：基金如何控制項(xiàng)目方的現(xiàn)金流？

吳濤：我們要求項(xiàng)目資金封閉運(yùn)營，不能讓合作方把錢調(diào)走，防范資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算、現(xiàn)金支出的審批，這些是硬性的。另外，我們派出的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)還要協(xié)助項(xiàng)目方進(jìn)行流程化的資產(chǎn)管理，包括設(shè)計(jì)、營銷、工程、成本、財(cái)務(wù)預(yù)算等，管好了，成本會(huì)降低，基金的收益率會(huì)提高，我們的合作方也會(huì)從中獲益。

《21世紀(jì)》：如何防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)？

吳濤：看一個(gè)項(xiàng)目好不好，重要的是這個(gè)項(xiàng)目本身有沒有價(jià)值。如果是一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，要看未來可售房子的房價(jià)、銷售速度的實(shí)現(xiàn)可行性，而不是可售資產(chǎn)的價(jià)格。我們看到有些項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量很好，但是價(jià)格很高，賣不掉。比如，有些地方的別墅，打五折也不一定能賣掉。很多人即使打五折也買不起，能買得起的那些人基本都被限購了。

第二就是對地價(jià)的評估。地價(jià)高低不能靜態(tài)看，而要考慮到未來市場發(fā)展，動(dòng)態(tài)的研究。比如，相近一塊土地，別人200萬一畝拿到了，我現(xiàn)在100萬一畝拿到了，好像我就賺了一倍。是真的賺了嗎？不一定。你拿到地后要蓋好才能銷售，如果房子價(jià)格在跌，很可能三個(gè)月后你想80萬一畝賣出也很難。很多金融機(jī)構(gòu)計(jì)算抵押率時(shí)，往往看靜態(tài)抵押率，但隨著資產(chǎn)價(jià)格下降，很多公司用來抵押的土地價(jià)格也在降，這時(shí)處置資產(chǎn)會(huì)壓力成倍增大。

《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)企業(yè)做基金在監(jiān)管上有什么特別要求嗎？

吳濤：目前尚未有任何條例或指引用于地產(chǎn)私募，行業(yè)監(jiān)管基本是空白的。不能簡單以投資回報(bào)率作為基金管理人唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，還要看符合基金管理行業(yè)的規(guī)范。這些規(guī)范包括內(nèi)控制度、風(fēng)險(xiǎn)管理流程、以及為基金投資者服務(wù)的文化。有些地產(chǎn)企業(yè)，知道一些概念，也有一些合適的項(xiàng)目，就開始了基金管理業(yè)務(wù)，在他們眼里，基金就是為自己項(xiàng)目融資的新渠道。這種想法很容易出問題，問題不一定是因?yàn)轫?xiàng)目虧損，而是整個(gè)過程不透明。這就需要政府加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。

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