開發商的資金困局，對于另外一些人來說卻是商機。
2011年，不同類型的房地產基金雨后春筍一般發展起來。
在這其中，開發商發起的房地產基金漸成一派。金地集團、遠洋地產、保利地產、中海地產，以及復地、首創、綠城等紛紛獨自或者合作發起境內外基金，而且發行規模都在十億元以上。
房地產基金的興起到底是開發商的救命稻草還是代表未來新的商業模式？迄今為止，房地產基金已累計千億元，而隨著房地產調控持續從緊，業界憧憬的萬億規模，是不是水中之花？
金地集團穩盛投資總經理吳濤接受本報采訪時認為，房地產基金是中國房地產企業未來創新發展的必由之路。他的另一身份是中國房地產協會金融分會副主任委員。
依靠市場杜絕利益輸送
《21世紀》：越來越多的開發商成立房地產基金，怎么看待開發商與基金結合的優勢？
吳濤：房地產基金管理的核心在于投資能力和資產管理能力，全國化運作模式，使得主流房地產企業在投資項目選擇和管理運營上有一套成熟的體系。依托股東運營平臺，房地產企業發起的基金會在投資、資產管理、風控和收益等方面比其他類型基金更加有效。
《21世紀》：如何規避開發商旗下私募和開發商之間利益輸送的問題？
吳濤：在房地產基金界，一直有開發商主導的私募基金和獨立私募基金之爭，一般人認為開發商設立基金就是為自己項目融資，做利益輸送。我覺得，這是市場決定的問題，基金做的是資產管理業務，如果管理人把基金投資人的錢拿來去做利益輸送給自己的股東，造成投資人虧損，市場早晚會把它淘汰掉。如果涉及違法融資會被抓起來；即使不違法，失去了投資人的信任，別人也不會再把錢交給它，基金也就無法生存下去。上市公司和股東之間的關聯交易有嚴格限制，私募基金管理人和股東之間的關聯交易也需要制定有關規范。一個行業的健康發展不能僅僅靠自律，雖然自律是健康發展的基礎。
《21世紀》：房地產基金是房地產企業救命稻草還是新發展模式？
吳濤：長期看，一些開發企業會逐漸發揮自己的投資和管理優勢，走上基金模式。在國外，一些開發商成功地進行了這種轉型，中國市場比較熟悉如新加坡凱德、美國的鐵獅門和漢斯就是這類代表。這種模式的基本特點是把自己的股本和投資者的股本放在一起組成基金，開發商做基金管理人，從基金管理、開發到資產管理全程為投資者服務。在這種模式下，開發商不會講哪些項目是自己的，哪些項目是別人的，因為他已經演變為一個管理人，把自己和別人的資金放在一起管理。當然，這對開發商的融資能力和投資能力提出更高要求，所以只有那些管理規范、業績良好，得到投資者青睞的公司會發展起來。
項目選擇一票否決制
《21世紀》：穩盛投資具體的篩選標準是什么？
吳濤：投資一個項目時一般這樣幾個步驟。第一步，先選定城市，同時要看合作開發商是誰，我們不僅投金地的項目，還投其他很多開發商的。我們會考察開發商以前的開發能力、項目質量、財務狀況怎么樣、管理是不是規范。
第二步，看當地的市場供求和土地價值。對于通過初步篩選的項目，會派人到所在城市或者城區去做市場分析，看看周圍的樓盤售價和銷售情況。這個環節會淘汰四分之三的項目。
這個階段過后，進入到第三步，定價和盡職調查過程，要派法律和財務人員到現場查帳，翻閱有關資料，完成投資報告，隨后提交給投資委員會審批。只有5-6個項目保留到這一環節。投資委員會由5個人組成，項目需全票通過才能做，投委會委員是來自不同領域的專家。層層淘汰之后，2011年我們只投了三個項目。
《21世紀》：基金如何控制項目方的現金流？
吳濤：我們要求項目資金封閉運營，不能讓合作方把錢調走，防范資金挪用風險，財務預算、現金支出的審批，這些是硬性的。另外，我們派出的資產管理團隊還要協助項目方進行流程化的資產管理，包括設計、營銷、工程、成本、財務預算等，管好了，成本會降低，基金的收益率會提高，我們的合作方也會從中獲益。
《21世紀》：如何防范項目風險？
吳濤：看一個項目好不好，重要的是這個項目本身有沒有價值。如果是一個開發項目，要看未來可售房子的房價、銷售速度的實現可行性，而不是可售資產的價格。我們看到有些項目資產質量很好，但是價格很高，賣不掉。比如，有些地方的別墅，打五折也不一定能賣掉。很多人即使打五折也買不起，能買得起的那些人基本都被限購了。
第二就是對地價的評估。地價高低不能靜態看，而要考慮到未來市場發展，動態的研究。比如，相近一塊土地，別人200萬一畝拿到了，我現在100萬一畝拿到了，好像我就賺了一倍。是真的賺了嗎？不一定。你拿到地后要蓋好才能銷售，如果房子價格在跌，很可能三個月后你想80萬一畝賣出也很難。很多金融機構計算抵押率時，往往看靜態抵押率，但隨著資產價格下降，很多公司用來抵押的土地價格也在降，這時處置資產會壓力成倍增大。
《21世紀》：房地產企業做基金在監管上有什么特別要求嗎？
吳濤：目前尚未有任何條例或指引用于地產私募，行業監管基本是空白的。不能簡單以投資回報率作為基金管理人唯一衡量標準，還要看符合基金管理行業的規范。這些規范包括內控制度、風險管理流程、以及為基金投資者服務的文化。有些地產企業，知道一些概念，也有一些合適的項目，就開始了基金管理業務，在他們眼里，基金就是為自己項目融資的新渠道。這種想法很容易出問題，問題不一定是因為項目虧損，而是整個過程不透明。這就需要政府加強行業監管。
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