位于上海寶山顧村板塊的保利葉語上周末強勢降價20%，并以獲得幾百組認(rèn)購的熱銷勢頭為上海樓市拉開了第二輪降價的序幕。
降價陣營壯大
在萬科、金地等傳統(tǒng)降價先鋒還未來得及宣布“出招”之際，保利地產(chǎn)在2012年率先在上�？钙鹆私祪r大旗。
保利葉語此次降價非常直接——新推出291套精裝修房源，折后均價1.7萬元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米。去年第四季度，該樓盤毛坯房的均價為1.9萬元/平方米，這意味著這批新推房源的直接降價幅度約為10%，間接降價幅度超20%。
降價效果也立竿見影——一位售樓人員用“看房車都擠不進去”來形容該樓盤的火爆。《第一財經(jīng)日報》記者了解到的最新消息顯示，目前這批房源還未正式開售，但認(rèn)購、交付意向金的客戶已達400~500組。
去年高價入市但銷售成績不俗的仁恒森蘭雅苑也在近期宣布降價。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，位于外高橋板塊的該項目最新164套房源將于2月25日開盤。
記者從仁恒森蘭雅苑售樓處了解到，項目目前報價在4萬元/平方米，但全款支付且五天內(nèi)到款可享受8.6折的優(yōu)惠，貸款亦可享受8.8折優(yōu)惠，折后均價在38000元/平方米左右，最低部分房源均價低至35000~36000元/平方米。
此外，記者從寶山淞南的象嶼酈庭售樓處了解到，近日聯(lián)合某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站推出了直降5000元/平方米的限時限量團購活動，聲稱團購優(yōu)惠19500元/平方米起。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目自2011年7月開盤以來，所售211套房源累計合同均價約為24300元/平方米。相較之下，此次活動降幅約20%。
上海本土開發(fā)商大華集團的多個樓盤也傳出降價銷售的消息。中環(huán)1號銷售人員表示，目前該盤在售的8層帶電梯毛坯房源，每平方米優(yōu)惠2000元，折后均價約20000元/平方米，若樓層偏低則更便宜，只需19000元/平方米，優(yōu)惠幅度達到10%。
同時，一些“探市”小折扣也開始慢慢滲透市場。金地集團位于佘山的別墅項目天境近期推出了購房全款9.2折，貸款9.3折，分期付款9.4折的優(yōu)惠。另有媒體報道稱，萬科將制定一個更有競爭力的銷售策略，一個可能在4月開盤的項目，銷售價格可能較早先預(yù)期價格有較大幅度的下調(diào)。
巨量庫存壓頂是誘因
越來越多的跡象顯示，新一輪慘烈的價格戰(zhàn)將在上海樓市爆發(fā)。
去年10月，上海嘉定龍湖酈城將18500元/平方米的均價率先調(diào)降至14000元/平方米，降幅超20%。打響了上海在此輪樓市調(diào)控中第一波降價潮的“第一槍”。
同一時間，在上海浦東新區(qū)，中海御景熙岸推出89平方米戶型，每平方米直降6000元左右，降幅近30%；另有3套公寓拼起來的“聯(lián)排別墅”，均價由前期的30000元/平方米直降至17500元/平方米，降幅超40%。
然而，盡管當(dāng)時龍湖和中海等大型房企降價后斬獲頗豐，但由于降價幅度遭到老業(yè)主強烈抵觸，首輪價格戰(zhàn)最終還是在“鬧劇”中慘淡收場，除了浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的部分開發(fā)商，多數(shù)區(qū)縣樓盤都沒能嘗到甜頭。
市場分析人士指出，和首輪價格戰(zhàn)不同的是，從目前出現(xiàn)降價跡象樓盤的分布，以及開發(fā)商醞釀降價的態(tài)度來看，風(fēng)雨欲來的第二輪降價潮恐怕會更加猛烈。
一位央企開發(fā)商代表對記者表示，降價與否可以由某一個企業(yè)自主決策，但是當(dāng)市場上的房源存量達到一定程度，買賣雙方之間的僵持達到一定的強度時，降價就成為了一個必然的現(xiàn)象。他透露，其操盤的一個項目近期的降價幅度已經(jīng)超過兩成。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至2月23日，上海市新房庫存達66188套，947.85萬平方米，步步逼近1000萬平方米。一位市場分析人士指出，若在2010年末，根據(jù)當(dāng)年月均去化量，這些庫存只需6個月便可全部消化；在2009年末更是只需3個月；哪怕是在上一個樓市低谷期的2008年末，13個月也足以消化。
但反觀現(xiàn)在，就算按未來上海新房月平均去化60萬平方米的樂觀估計，去化時間也至少要15個月。“因為空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策并沒有明顯放松跡象。如果說，以前幾次的降價潮都是開發(fā)商看準(zhǔn)時機，為了新一波反彈而造勢的話，那這一次，他們真的是要為生存而戰(zhàn)了。”上述分析人士認(rèn)為，新一輪價格戰(zhàn)爆發(fā)的主戰(zhàn)場，將首先出現(xiàn)在庫存壓頂?shù)膸讉�郊縣區(qū)域。
“嘉定新城板塊存量一直排名居前，一個直接的結(jié)果是，去年下半年，龍湖、綠地、合景等開發(fā)商都是順勢降價或者低開。”同策咨詢研發(fā)中心分析師姚伯均亦認(rèn)為，根據(jù)存量商品住宅與年度成交量的對比，目前“危機”最嚴(yán)重的可能是川沙、臨港新城、朱家角、徐涇等板塊。按照存銷比計算，臨港新城板塊的完全去化時間需要30個月，川沙要45個月，朱家角要46個月，徐涇要39個月。
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本文標(biāo)題：開發(fā)商搏生存 新一輪價格戰(zhàn)一觸即發(fā)？
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