曾經火爆異常的國內人民幣房地產基金，“蜜月期”后，逐漸降溫，投資者也日趨理性，地產基金募資市場的疲態也逐步顯現。
“所有成熟投資者優先關注的永遠是風險，其次才是回報率等。持續高壓的樓市調控，讓一些潛在的投資者對地產基金望而卻步，不少基金的募集情況并不理想，分化明顯。”一位與多只國內房地產基金有接觸的業內人士日前透露。
從“一派火熱”到趨于理性
作為國內首批規模較大的人民幣房地產基金計劃之一，“星光耀廣場布局全國首發儀式”近日在上海亮相，這是星浩資本自2010年9月成立后的首次“匯報演出”。
星浩資本內部資料顯示，其發起的星光耀基金一期，2010年9月啟動，分別于2010年12月完成了星浩基金共27億元的募集、2011年3月完成星仁基金、星瀚基金各5億元規模的募集，一期募集總額達到37億元。“一期募集資于大連、哈爾濱、南通三地率先落地，星光耀計劃初戰告捷。”CEO趙漢忠告訴本報記者。
據了解，其中大連星光耀城市綜合體約58萬平方米，南通星光耀城市綜合體約44萬平方米，哈爾濱群力項目約148萬平方米。
趙漢忠透露，星光耀二期基金將重點投向上海、杭州、蘇州等長三角重要城市。記者分析，二期資金計劃或包括杭州臨平CBD項目、成都雙流項目和中心區項目、上海中心區項目和浦東唐鎮項目等。在星光耀計劃目前的五年規劃中，“城市經濟總量超過2000億元規模，常住人口超過300萬，是星光耀計劃投資選擇的主要城市指標。”趙漢忠說。
不過，記者注意到，房地產基金的募集環境和市場追捧熱度正在出現悄然變化。星光耀計劃的資金募集也難逃整體環境的影響。趙漢忠坦言，2011年10月，星光耀基金二期啟動募集，但原計劃30億元，最終完成20億元。
趙漢忠分析，募集額度下降、募資市場轉弱，原因是多方面的。“一部分投資者受到整體信貸緊縮政策影響，投資資金不足;還有一部分是出于風險考慮，對房地產領域投資意向減弱。”
值得注意的是，星浩資本此次詳細推介的一期三大落地項目中，已披露的哈爾濱項目及南通項目，僅土地成本分別達29.6億元、12.84億元，超過一期募資總額5.44億元。房地產基金巨大投資資金需求與募集資金規模之間的差額，隱約開始出現。
“高利貸式”基金反“吃香”?
募資市場的降溫，對各大國內房地產基金的后期發展和所投項目開發提出了考驗。
2月23日，上海市規土局網站公告顯示，真如城市副中心A1、A2地塊，被上海馨堃投資管理有限公司、領弘有限公司聯合體以17億元的底價競得，上海馨堃投資管理有限公司的法定代表人正是趙漢忠。
有業內人士認為，星浩資本二期募集資金規模出現較大降幅，而擬投向的城市較一期所投土地價格更高，需要更大的資金量，就必然要選擇其他方式作為資金補充。“例如上海真如項目采取聯合投資等。”
趙漢忠直言，正規的房地產基金，一般的投資周期長達5年，遠遠超過普通的房地產信托2年左右的投資周期，這增加了募資難度。這正是眾多房地產基金管理者面臨的首要難題是：如何尋找并成功吸引房地產基金的投資群體?
據業內活躍人士介紹，從近期多個基金的募資情況看，基金架構的合理設置尤其是投資風險的合理控制，逐漸成為各個房地產基金表現差異的決定性因素。目前不少房地產基金的投資年度回報率可以達到20%以上，若以5年周期進行復利計算，投資回報可達兩倍。但即便如此，近期房地產基金募資市場的溫度依然在明顯下降。
“關鍵在于風險控制。最近發起的一個地產基金，10天內就完成了超過10億元的募集額度，而另一個基金，募資卻舉步維艱。兩者最大區別在于，前者有資產抵押，同時發起人承諾承擔風險，而后者采取美國傳統的基金模式，讓投資者承擔太多風險。”上述業內活躍人士說。
但問題在于，類似前者的基金模式，更像是變相高利借貸，雖然眼下順利募得資金，但長期并非中國房地產基金期望的成熟模式。趙漢忠認為，中國房地產基金行業才剛剛開始，淘汰整合周期遠未到來。
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本文標題：募資額低于預期 地產基金疲態初現
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