財政部3月5日最新公布數據顯示，2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元，比2010年增加4056.3億元，增幅高達22%，但扣除征地拆遷補償等成本性支出，2011年地方土地凈收入僅為9536.27億元，比2010年減少了6178.07億元。預計2012年國有土地使用權出讓收入可能下降18.6%，凈收入約為7595億元。

中房信分析師朱一鳴直言，2012年房地產調控已進入第二階段，是中央與地方之間的博弈，核心在地價。由于極大的財政壓力地方政府不愿低價賣地，目前出讓底價并未出現明顯回調。

地方政府堅守的地價，或許就是高房價的最后一道屏障。

“二出宮”地塊抬底價現象

業內比較普遍的一種觀點是，現在拿地是企業的好機會，因為土地溢價率極低，底價成交為主。

但實際情況并非如此。據本報記者了解，許多地方政府的土地出讓底價并未有明顯下調，甚至個別熱點地塊還在前兩年高峰的基礎上略有上調。最能直觀體現政府土地出讓底價未降仍漲的情況，當數被退回地塊二次出讓底價上漲的現象。

2月28日，上海規土局發布2012年第21號土地公告，其中包含崇明1幅住宅用地，即城橋商品房基地1、2號地塊。該地塊其實已于2011年2月12日由上海保集(集團)有限公司和上海佳富投資有限公司聯合體以100191萬元的價格競得，溢價率115%。業內人士推測，該地塊應是被競得方退地。但政府部門和相關企業均未給出解釋。

2011年初，幾乎是上海土地市場近10年中的最高峰，但此次重新出讓，底價居然比當時還有大幅上提。官方公告顯示，城橋商品房基地1、2號地塊，出讓面積155318.5平方米，起拍價5.36億元。而2011年該地塊出讓時，起拍價為4.66億元。出讓底價上漲15%。

不僅如此，該地塊還要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的28%，即47116平方米。不過，此次重新掛牌出讓，恐難以復制去年的高溢價率，上海搜房網分析師張萬雨表示，持續一年有余的樓市調控，使開發商對后市預期并不樂觀。即便如此，地價已提前“漲好了”。

調控博弈焦點：地價源頭

地方政府繼續提高出讓底價，除了“溢價率超過50%的地塊需上報”的實際政策因素外，更深層的原因依然在于地方財政及更多的考慮。

但提高底價是把雙刃劍：也許可以增加單幅地塊的收益，但也令土地成交困局繼續惡化。

據CRIC城市運營顧問中心對全國100城市招拍掛土地的監測，2011年全國100城市土地出讓金總額為15970.6億元，相比上年的18887.4億元減少15.4%。土地市場的困局今年絲毫未見緩解跡象。

上海搜房網統計顯示，今年1至2月，上海經營性土地出讓金共計57.54億元，僅為2011年月均(98.58億元)的58%，較去年相比出現大幅縮水。1月，全國300個城市共成交土地1691宗，環比減少51%，同比減少52%。其中13個重點城市住宅用地流標率攀高至44%。

地方土地底價不降反漲，讓行至一半的房價下降過程，失去了大幅度下調的足夠動力。

世聯研究認為，能夠改善并最終轉變市場預期的因素主要有三個：一是流動性持續好轉;二是政策出現定向放松;三是開發商降價到位。“前兩個因素正在實現。國內10年期和2年期國債息差不斷放大、存款準備金率兩次下調等，說明流動性在持續改善。調控基調不變，但對首置需求定向放松的政策意圖已經顯露。”

據世聯研究監測，目前開發商的降價幅度平均為12%，“在沒有看到土地價格出現明顯松動之前，期望開發商作出更大幅度降價的可能性并不大。大幅降價回籠資金的出發點，除了部分房企因資金緊張而被動為之的情況外，更多大中型房企能抄底地價而采取降價銷售。”有開發商人士說，但地價不降就會阻礙開發商降價的意愿。

而一些有較大議價空間的開發商已經果斷降價出售。以港資房企為例，新鴻基位于廣州花都占地34萬平方米的御華園，首期推1607套單位，主推針對首次置業家庭的100平方米以下的小戶型。新鴻基地產成都及廣東地區助理執行董事鄺正煒稱，“開盤價一定是個優惠的價格，對花都后市增長有信心。”

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本文標題：房價下跌的最后屏障： 土地高底價

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