3月12日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(下稱“萬(wàn)科”)在港公布業(yè)績(jī)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2011年底，萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)銷售金額同比上升12.4%，至1215.4億元，凈利潤(rùn)同比上升32.2%，至96.2億元。

從局部看，受宏觀環(huán)境影響，萬(wàn)科部分項(xiàng)目的收益率只有1%到2%。不過(guò)，這并非萬(wàn)科管理層最關(guān)心的指標(biāo)。萬(wàn)科總裁郁亮表示，資金回籠速度和銷售量才是萬(wàn)科關(guān)注的重點(diǎn)，即便虧本也要保證銷售速度。

在加快銷售進(jìn)度的同時(shí)，萬(wàn)科還通過(guò)信托等方式融資。截至2011年末，萬(wàn)科所持現(xiàn)金多達(dá)324億元。郁亮明確表示，加速融資就是為了在合適的機(jī)會(huì)拿地。萬(wàn)科最慣用的手段是通過(guò)并購(gòu)獲得土地。

加大資金儲(chǔ)備量

“集團(tuán)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況采取積極定價(jià)策略，毛利率并非集團(tuán)最關(guān)注的指標(biāo)。目前集團(tuán)一些微利項(xiàng)目的收益率約為1%至2%。”郁亮指出。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比下降2.16%至30.44%。這種趨勢(shì)暫時(shí)還不會(huì)改變。郁亮表示，預(yù)計(jì)萬(wàn)科今年的毛利率會(huì)回到2009年的水平，即22%至25%。

郁亮表示，資金回籠速度和銷售量才是萬(wàn)科關(guān)注重點(diǎn)，即便虧本也要保證銷售速度。

今年2月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積72萬(wàn)平方米，同比上漲31.1%，銷售金額73.4億元，同比上漲20.7%。7個(gè)月以來(lái)，萬(wàn)科首次實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額的同比上漲。與此同時(shí)，今年2月份，萬(wàn)科銷售均價(jià)則較今年2月的1.107萬(wàn)元下降至1.019萬(wàn)元。

除加快銷售回籠資金外，萬(wàn)科也通過(guò)信托等方式融資儲(chǔ)備現(xiàn)金。

3月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)了金額為10億元和20億元的兩筆信托借款，投向7個(gè)項(xiàng)目，借款期限均為2年，利率分別為10.6%和10.5%。

郁亮介紹，過(guò)去幾年，萬(wàn)科的融資成本大約是8%至10%的年利率。目前，內(nèi)地房企的融資成本已普遍在15%的年利率以上。

萬(wàn)科的財(cái)務(wù)情況遠(yuǎn)好于其他房產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)科業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，因預(yù)收賬款增加至1200億元，2011年末公司資產(chǎn)負(fù)債率上升至77%。但剔除預(yù)收賬款后，該公司凈負(fù)債率僅為23.8%。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年三季度，內(nèi)房企業(yè)的凈負(fù)債率均值為48%。另外，截至2011年底，萬(wàn)科持有貨幣現(xiàn)金為342.4億元。

“即將到期的信托償付和未付土地款都在給萬(wàn)科敲響警鐘。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

截至2011年底，萬(wàn)科短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款為235.7億元。萬(wàn)科應(yīng)付的土地款總額約為300億元，信托借款總額為100多億元。

不過(guò)，這并非萬(wàn)科加速回籠資金的真正目的。

融資就是為了拿地

值得注意的是，萬(wàn)科今年還未公布任何新增土地項(xiàng)目。

“2012年，萬(wàn)科‘寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)’，但目前集團(tuán)加速融資是為了拿更多的地。”萬(wàn)科管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了該公司將會(huì)執(zhí)行謹(jǐn)慎拿地的策略，萬(wàn)科今年會(huì)拿地，但由于目前拿地成本還太高，相對(duì)往年戰(zhàn)線會(huì)有所收縮。

萬(wàn)科業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2011年底，集團(tuán)土地儲(chǔ)備為3547萬(wàn)平方米，基本可滿足未來(lái)2至3年的開發(fā)需求。

“集團(tuán)不采用囤地的發(fā)展策略。”郁亮說(shuō)。目前，萬(wàn)科只在中國(guó)54個(gè)城市擁有樓盤，未來(lái)會(huì)考慮拿地的空間。截至2011年底，萬(wàn)科樓盤1個(gè)月內(nèi)的去化率約為50%，較早前的60%已略有下降。

“資金量是內(nèi)房企業(yè)并購(gòu)或買地的制勝法寶。”世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員吳志輝表示。近年來(lái)，萬(wàn)科一直在通過(guò)并購(gòu)去拿地，大大降低了拿地成本，相信未來(lái)這仍然會(huì)是該公司奉行的策略之一。

公開數(shù)據(jù)顯示，僅2011年上半年，萬(wàn)科就收購(gòu)了10個(gè)項(xiàng)目，其中最大一筆是30億元的廣州新光城市花園。

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