出讓兩年半后，北京朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地因為受買方未能履約繳付地價款而被政府宣布收回，并罰沒了1700萬拍地保證金。
這是本輪宏觀調(diào)控以來，北京土地市場上出現(xiàn)的首宗退地，顯示出投機商人將開始為其曾經(jīng)的沖動而埋單。
高溢價地塊被“棄”
北京市國土資源局5月2日發(fā)布公告稱：北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月30日以71000萬元競得朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地，現(xiàn)由于該公司未按照出讓合同的約定繳納地價款，決定收回該宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，對于雅居樂公司已交納的1700萬元合同定金不予退還。同時在本公告發(fā)布之日起1年內(nèi)暫停雅居樂公司及其關(guān)聯(lián)公司參與我市新的土地出讓交易活動資格。
這是繼2010年2月收回北京順義地塊后，北京國土部門第二次作出類似的處罰。
有報道稱，2009年12月30日，北京雅居樂以71000萬元競得此地，規(guī)劃建面41464平方米，樓面地價17123元，溢價率高達(dá)325.25%。
一宗起拍價為1.7億元的土地，最終被拍到7.1億元，當(dāng)日的激烈程度可以想見，而該地塊17000元／平方米的樓面地價，也曾經(jīng)創(chuàng)下北京住宅地塊的新高。只是兩年半以后，地塊非但未能開發(fā)，反而因為買家的爽約而被迫收回。
在2009年底，該地塊高達(dá)17000元/平方米的單價較房價而言顯得過高，但是隨著房價上漲，目前該區(qū)域二手房均價已在3萬~3.5萬元/平方米。
高地價擠壓盈利空間
百子灣路14號地塊被收回，成為本輪樓市調(diào)控中頗具代表性的事件。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：該項目扣除公共建筑部分后的實際土地成本高達(dá)2萬以上，相對于眼下的房價水平，盈利空間已經(jīng)非常有限；加上地塊面積比較小，僅能建設(shè)200~300套住宅，項目很難做到高端。兩個因素導(dǎo)致項目很可能面臨虧本風(fēng)險。
此外，前4月，北京商品房住宅剔除保障房簽約為18701套，其中3萬以上成交僅為2007套，占比只有10.7%，這意味著這個項目開發(fā)下去的壓力巨大。由此，北京雅居樂拒絕支付地價不失為一種割肉斬倉行為。
北京中原統(tǒng)計從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價率超過100%的一共有33塊，大部分已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，已經(jīng)銷售的合計有18塊，平均溢價率達(dá)到了164%。
張大偉稱：對比售價與土地價格成本，后者占售價比達(dá)到了39.2%，部分地塊占比超過了40%，創(chuàng)造了歷史新高。這些項目絕大部分都面臨著虧本的風(fēng)險。
違約成本低
事實上，開發(fā)商在樓市處于下降通道時退地，已并不少見，早在2008年以前拍出的一大批地王，都因為地價過高而遭受拋棄，即開發(fā)商寧肯被罰沒保證金也不愿意繼續(xù)投入資金。
網(wǎng)上可以查詢的資料顯示，此番違約的北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為華美地產(chǎn)旗下子公司，而華美地產(chǎn)原為地產(chǎn)銷售代理企業(yè)。
工商登記資料顯示，北京雅居樂房地產(chǎn)注冊地址為北京懷柔，注冊時間2001年，注冊資本4000萬元，今年初剛通過工商年檢。
何以一家注冊資本僅4000萬元的企業(yè)，敢于撬動7個億的土地？這不得不歸功于當(dāng)時較低的拍地保證金。資料顯示，該地塊的保證金為起拍價的10％，即1700萬，這意味著，無論土地被拍到多高，開發(fā)商最終違約的成本也就是這筆保證金。
據(jù)悉，直到2010年3月，國土資源部才將土地拍賣的保證金提高到出讓底價的20％，后又曾提及要提升到30％，以此增加開發(fā)商違約成本。
值得提及的是，退地除了將被罰沒保證金，還將對企業(yè)聲譽造成沖擊，因此不少大型企業(yè)在這個問題面前會十分慎重，但小型房地產(chǎn)企業(yè)便沒有這樣的煩惱。
有趣的是，北京雅居樂房產(chǎn)的此番退地事件發(fā)生后，聲譽最受沖擊的也許并非其母公司華美地產(chǎn)，而是位于華南的雅居樂控股集團(tuán)（03383.HK）。據(jù)悉，該集團(tuán)相關(guān)部門已經(jīng)開始著手了解此事，并極力澄清“公司在北京并沒有項目”。
另外，除了公司名稱相同，華美的關(guān)聯(lián)企業(yè)k2房地產(chǎn)還在北京開發(fā)過名為“k2清水灣”的項目，也與雅居樂控股聞名全國的海南清水灣一致。
對此，一位不愿透露姓名的開發(fā)商感嘆，房地產(chǎn)行業(yè)山寨之風(fēng)盛行，最終也將誤傷不少苦心經(jīng)營多年的品牌。
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本文標(biāo)題：欠交地價款北京雅居樂“地王”被收
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