投資要點：
事件：2月24日，鏈家上海公司被上海住建委調查，主要問題為：1）掛牌出售問題房源給客戶；2）居間交易中涉嫌違規的金融操作。目前上海鏈家兩家涉事門店已暫停網簽，且鏈家自行決定對上海公司的金融業務暫停，對內部進行全面自查。
掛牌出售問題房源給客戶
1、抵押房產可出售，但中介需向購房者履行簽約前的盡職調查且不可隱瞞信息
在涉事的兩起事件中（具體事件請參考附錄）有個共通點，就是莊先生和黃先生所要購買的房屋都是已被抵押出去的房屋。根據物權法的規定，房地產權利人是有權出售有抵押的房地產，但是在房地產權利人無法清償債務的情況下，房地產交易中心的抵押登記是無法注銷的，交易過戶也將受到阻礙。對于房地產是否存在抵押，是可以在房地產交易中心公示的房地產產權登記信息中查詢到的，因此中介機構是有義務向購房者提供房屋在登記機構中所顯示的完整的信息情況。而且盡職調查以及披露的時間也很重要，因交易前往往存在定金交付的環節，因此中介機構的信息披露應當前置于交易雙方簽訂居間協議、交付定金之前。
2、由于地產數據庫無法實時查詢，需根據司法查封時間段來判定中介責任
在黃先生案例中，所購房屋除了涉及貸款和抵押，還在交易過程中被告知所購買的房屋被司法查封。1）如查封發生在簽訂買賣合同之前，中介機構完全可以通過產權登記信息調查獲取相關信息，避免定金交付可能產生的法律風險；2）如查封發生在簽訂買賣合同時，因二手房網上備案系統是無法完成買賣合同的生成的，買賣合同自然無法簽訂；3）如查封發生在交易過程中，則中介機構本身是無法判斷交易是否存在安全隱患的，其也沒有能力調查出賣方是否存在潛在的違約風險或隱性債務糾紛。因此買方要求其承擔居間法律責任，顯然過于苛責了。
居間交易中可能涉嫌違規的金融操作
1、P2P平臺不能建資金池
P2P目前是鏈家金融內部發展最快的核心業務，根據銀監會下發的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》新規，明確劃出了P2P平臺的四條紅線：禁止自身提供擔保，明確P2P平臺不能建資金池，不能非法吸收公眾存款，要明確平臺的中介性質（即不能經手資金）。按照鏈家理財官網易支付作出的資金托管聲明，第三方支付平臺要為投資人和借款人分別設立賬戶，用于提現投標和接收、歸還借款。如果借出款項在投資確認前就由鏈家先行以員工個人名義預支，那么企業很可能為此備有專門用于收付款的資金池。
2、中融信擔保不具備放貸資質，沒有小貸牌照
按照鏈家理財官網介紹，用戶資金由第三方支付平臺“易支付”托管，北京中融信設立資金池為投資交易提供擔保。資料顯示，中融信由北京鏈家房地產經紀有限公司投資設立，鏈家董事長左暉為該公司法人代表，該公司經營范圍為合同擔保，并不包含融資擔保。而非融資性公司如果出借資金，其實就相當于變相發放貸款。
3、風險提示
監管機構對中介機構從事金融業務的監管變嚴。
4、附錄
從人民日報2月26日在“民生調查”欄目刊發題為《好好的增值服務，鏈家跑偏了》的文章中摘抄出來：
原文鏈接：http://society.people.com.cn/n1/2016/0226/c1008-28151336.html
案例之一：今年1月，上海市民莊先生計劃給兒子買一套二手房作為婚房。莊先生通過鏈家門店，簽訂了房地產買賣居間協議，協商價格370萬元，定金為80萬元。莊先生交了定金，卻無法交易。他被告知，出賣方在售房過程中，由于要購買另一套房子而向他人借了錢，莊先生所購房屋成為這筆借貸的抵押物。
更離譜的是，借錢給賣房人的，正是上海鏈家的一個經紀人。而所有的這些情況，出賣方并沒有事前通報購買方莊先生。出賣方是在2015年12月30日向上海鏈家借錢的，而經上海鏈家介紹將其房產賣給莊先生一事，則發生在今年。
于是，莊先生要求上海鏈家解除房屋的抵押，繼續交易。但他卻被告知，上家沒錢償還欠款，只有將這套房屋賣掉之后，才有足夠資金解除抵押。鏈家方面建議莊先生，先幫上家還清這筆欠款。不得已，莊先生不買房了，要求鏈家還清80萬元的定金，但上海鏈家還是不同意。
案例之二：購房人黃先生也在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。當時，黃先生硬著頭皮簽下了房屋購買合同，并交了剩余的近七成房款，共計280萬元，也同意了合同上“該款必須用于先償還銀行和個人抵押”的規定。
黃先生把錢分兩批轉給了房東，第一批打到房東的賬號之后，發現房東根本沒有把這個錢用于解除抵押，而是挪做他用。這就造成了280萬元無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。而鏈家方面則認為問題不大，貸款部的人員簽訂了三方協議，墊資110萬元把這個交易繼續進行下去。
此時，黃先生認為交易可以正常進行了，但緊接著，情況更糟了。黃先生發現，2015年11月2日、11月10日、12月10日，該房產分別被浦東人民法院和市二中院查封，因為售賣方經營失敗曾欠了相關銀行1.5億元信用貸款。
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本文標題：【華泰地產團隊】從房貸首付到首付貸——房產金融小事件系列之二
地址：http://www.sdlzkt.com/a/shuju/299302.html
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