央行16日公布銀行家、企業(yè)家和儲戶二季度問卷調(diào)查結(jié)果，數(shù)據(jù)顯示近7成銀行家認(rèn)為下季度會繼續(xù)加息。這個結(jié)果與市場各方的感受相一致：即三季度必然會加息。
與此呼應(yīng)的是，近期成都的中海·城南1號清水房源直降約3000元/平方米、中大·君悅金沙從11000元/平米降到9100元/平米、萬科·海悅匯城打出9.1折的折扣……目前，成都品牌房企正進(jìn)行著一系列的降價促銷，其價格策略正在進(jìn)行攻與防的轉(zhuǎn)換，以應(yīng)對未來可以預(yù)期的更加低迷的房地產(chǎn)市場，而整個成都樓市的格局或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)大的變化。
央行3季度加息成大概率事件
算上去年的兩次加息，央行已連續(xù)4次加息。業(yè)內(nèi)人士表示，“加息首要目標(biāo)是為遏制經(jīng)濟(jì)過熱，如今持續(xù)惡化的通脹再一次扮演‘攔路虎’，央行難保不會使出加息這個殺手锏。”
就在14日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份我國居民消費(fèi)價格(CPI)數(shù)據(jù)，5.5%的同比漲幅創(chuàng)下最近34個月來新高。當(dāng)日下午，央行隨即宣布從20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
16日，央行再度給出意外“驚喜”，把三月央行票據(jù)的發(fā)行利率上調(diào)了8.2個基點。這一信號向來被認(rèn)為是加息的前奏。
上述人士認(rèn)為，在2011年的緊縮政策大環(huán)境下，央行絕不會任由如此高通脹持續(xù)發(fā)展下去。面對如此形勢，央行很有可能會再度祭出加息利器。
無獨(dú)有偶，央行16日公布的銀行家、企業(yè)家和儲戶二季度問卷調(diào)查結(jié)果顯示，68.2%的銀行家認(rèn)為利率下季將繼續(xù)上升。業(yè)界人士和銀行家相類似的認(rèn)同，使得3季度加息成為大概率事件。
盡管加息劍鋒所指的首先是通脹，但正如住建部政策研究中心副主任王玨林15日在參加國金證券中期策略會上所說：現(xiàn)在加息對房地產(chǎn)的影響是最大的。未來整個房地產(chǎn)市場將面臨更大挑戰(zhàn)。
成都房企面臨融資銷售兩頭難
“我們現(xiàn)在的資金鏈已經(jīng)是緊繃繃的了，如果繼續(xù)加息，早晚會面臨資金鏈斷裂的尷尬。”成都某中小開發(fā)商對本網(wǎng)開門見山地說。
事實上，面臨如此困境的房企并非只此一家。在密集的調(diào)控政策和不斷的加息提存的情況下，成都房企資金鏈日益趨緊，整個行業(yè)普遍處于“求錢若渴”的狀態(tài)。
本網(wǎng)算了一筆賬，自去年10月份加息以來，1到3年期的貸款利率剛好上調(diào)了1個百分點，而房地產(chǎn)企業(yè)的貸款基本都是2年期。同樣的10億元貸款，加息后房企為此1年要多付利息1000萬元。再加上超高存款準(zhǔn)備金率，房企現(xiàn)在普遍缺錢也不足為怪。
正合地產(chǎn)顧問中心王總表示，貸款成本的增加以及融資渠道的緊縮，導(dǎo)致目前成都房企的資金鏈普遍處在緊繃的狀態(tài)。他預(yù)計成都房企會有一些融資動作，以緩解資金壓力。
實際上，為了應(yīng)對資金鏈緊張的狀況，一些上市房企已經(jīng)走上“高息舉債”的道路。5月18日和23日，九龍倉集團(tuán)和佳兆業(yè)先后發(fā)布公告，前者擬發(fā)行62.2億港元利率為2.3%的2014年到期可轉(zhuǎn)換債券，后者進(jìn)一步發(fā)行本金總額3億美元的額外2015年到期13.5%優(yōu)先票據(jù)。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，在頻繁加息的情況下，企業(yè)融資成本增加是普遍現(xiàn)象，但是對資金依賴嚴(yán)重的房企，這種情況更為突出。
其實，在資金短缺這點上，從成都近期頻頻出現(xiàn)的土地流拍事件也可看出端倪。如果說6月3日今年首次出現(xiàn)的雙流航空港一宗土地流拍是意外的話，那么6月10日主城區(qū)兩宗此前被看好的土地慘遭流拍，便絕不是偶然事件了。
對于成都土地的頻頻流拍，業(yè)界普遍認(rèn)為有兩種可能：一方面是房企在資金不充裕的情況下采取的保守策略；另一方面，中小房企資金捉襟見肘，沒有足夠的錢拿來買地。
頻頻加息除了不斷加重房企的融資成本外，還導(dǎo)致了購房者房貸壓力的劇增。以100萬元房貸，20年為還貸周期為例，連續(xù)4次加息使月供增加503.66元，20年期房貸的利息共增加12.09萬元。
一位楊小姐稱，“本來打算買一套房，但是加息風(fēng)聲又這么緊，還是先看看再說吧。”據(jù)本網(wǎng)了解，市場上像楊小姐一樣的人占了相當(dāng)比例。
業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)加息累積的心理效應(yīng)才是致命的。購房者本來就在高壓的樓市政策下變得異常敏感，頻繁地加息使得購買壓力繼續(xù)加大，進(jìn)一步助長了觀望情緒，從而導(dǎo)致成都房企面臨融資成本增高和銷售回籠難的雙重壓力。
加息效應(yīng)或進(jìn)一步導(dǎo)致成都房價下跌
中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年6月第一周，其監(jiān)測的9大城市新增供應(yīng)面積環(huán)比大增85%，一線城市供應(yīng)顯著增加。其中，北京、上海和廣州的供應(yīng)增長幅度最大，環(huán)比增幅分別達(dá)到129%、182%和222%。
然而，供應(yīng)的增加并未帶動成交大幅回升，這一周9大城市的成交量未能延續(xù)前期回升趨勢，環(huán)比下滑10%，與今年的周平均水平基本持平，仍處低位。由于近期供應(yīng)的增加并未帶動成交顯著回升，致使各大城市的存貨壓力增大。
為此，成都房企已經(jīng)開始大打營銷牌，其中不乏品牌房企。近期，中海·城南1號清水房源直降3000元/平方米，興想花園一次性付款直接優(yōu)惠7萬元，更有一變?nèi)⑷兾宓慕鸱?middot;華韻天府，萬科“海悅哥”也扛不住了，開始打9.1折……
成都一樓盤營銷經(jīng)理表示，“與其這么僵持，不如拿出幾個點來拼營銷。”這句話或許道出了目前成都房產(chǎn)界普遍心聲。
中原地產(chǎn)二級市場營運(yùn)中心總經(jīng)理鄒玉堂對本網(wǎng)表示，目前成都房企的降價營銷還算不上是對加息的反應(yīng)，主要還是資金渠道的緊縮和業(yè)界對樓市悲觀態(tài)度導(dǎo)致的，加息效應(yīng)可能會在6至9個月之后才開始體現(xiàn)。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)以往經(jīng)驗，龍頭房企的降價動作很可能會影響整個成都市場的方向。他表示，“一旦悲觀情緒在持續(xù)加息后觸底，其帶來的巨大威力才會顯現(xiàn)，成都樓市的大變局屆時會真正到來，房價也將進(jìn)一步下跌。” （張大軍）
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本文標(biāo)題：三季度加息 融資銷售兩頭難致成都樓市降價潮
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