小盤造樓，大盤造城。大盤成為各家開發商開發模式的最優選擇，成功案例成為市場各方關注焦點。
2011年的成都春季房交會上，“造城專家”雅居樂推出的樓王產品一舉成為樓市領跑者，接待訪客上萬人次，銷售額近6000萬，一定程度上展示了大盤應對淡市的強大能力，以及大盤長盛不衰的市場競爭力。
年初，雅居樂地產發布的2010年度公司年報顯示：雅居樂地產全年的營業額為205億，其中凈利潤達到了64億，利潤率為31%，而同年銷售金額突破千億元的萬科，利潤率僅為7%。5月24日，雅居樂發布公告稱，今年1-4月，集團實現合約銷售金額約為人民幣115億元，同比分別增長53%。以上兩組數據一經披露，立即成為市場熱議的話題。在當前“唱空”的市場語境下，雅居樂靠什么締造了高利潤率和高增長率的業績？
一時間，超級大盤開發運作模式再次成為各方熱議焦點，大盤開發如何避開政策、市場等風險保持長久的競爭力？此種模式是否可復制？大盤“造城”模式帶來的社區文化理念如何與當地居住文化結合融入？
經過近十年的開發與探索，從目前的市場表現來看，各方似乎找到了一種為市場廣泛接受的運作模式。而受利于“建設世界田園城市”、“天府新區”等方面的實驗與規劃以及先期清晰的布局與功能定位，成都已經成為此種模式的最佳區域范本。
銷售“飄紅”凸顯大盤開發優勢 前期品牌積淀抵御市場風險
“目前市場推盤的主力是大盤與品牌開發商，除位置絕佳性價比高的項目外，小開發商已經限于被動。”近期不少機構與市場觀察人士告訴本網。
“在整體市場進入下跌通道的語境下，一定是這些品牌房企與大盤占據主導，這是一個市場規律。”知名財經評論員陳真誠表示。
2011年5月3日，券商海通國際將雅居樂地產列入“買入”評級，其公告稱，雅居樂計劃于今年推出46個項目預售，當中包括10個新項目，總建筑面積合共為660萬平方米。2011年首季，雅居樂的銷售保持強勁增長，并成為行業表現最佳之一，合約銷售額接近人民幣94億元，按年增加62%，此舉印證了陳的說法。
陳真誠向本網表示，“成都市場不論是雅居樂花園還是最近表現不俗的萬科、中海、綠地等項目，取得良好的銷售業績都是那些幾年開發周期的項目，即大盤模式，此種抵御市場風險的能力有賴于其項目前期的積累，包括客戶、項目品牌與社區文化理念，這正是大盤的優勢，也是品牌房企最優的開發模式。”
大盤主旨提升城市價值 規劃、資金、銷控節奏定成敗
2005年“中國大盤開發研究成果發布暨國際論壇”上，與會者表示由于大盤開發的特殊性，大盤開發制定什么樣的戰略思路、產品策略、市場推廣策略都需要進行冷靜的思考，因為大盤開發這種模式甫一出現，就面臨各種難題與羈絆。
“對于購房者而言，大盤項目越早入駐越好，因其項目品牌的積淀與大社區生活氛圍的形成，入市房源有著較大的價值上升空間”，知名博主、市場研究人員文化勇表示。而已經開發五年面積為2008畝的成都雅居樂花園，目前新推出的電梯洋房項目均價已達6500元/平方米，09年同類產品的價格則僅在3500元/平米左右。在CPI屢屢破5的現實環境，下有人調侃地預言，兩年內房價的漲幅若沒有超過百分之五十的話，那就是沒有跑贏CPI，就是虧本。而成都雅居樂卻在不溫不火中真正實現了價值洼地的騰飛，讓早期入駐的業主賺得盆滿缽滿。
取得市場優勢的背后是市場對大盤的開發模式要求更高，陳真誠向本網表示，大盤的主旨在于提升城市價值。從取得土地性質歸屬的“統規”，到規劃定位產品設計就必須做長遠考慮，并有預見眼光做適時調整。
“如何令這么大的地盤成為超級聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團軍總指揮級的領袖”，這成為中國大盤開發研究成果發布暨國際論壇的主要議題。但對于如何擺脫規劃難以超前、客戶難以定位、資金難以籌措、節奏難以控制、價格難以把握的“五難”羈絆，彼時并無結論。
區域功能定位機會彰顯 大盤探路成都演繹最佳模式范本
雖然擔負著“引導”的功能，大盤的“造城”模式決定項目必須與當地區域定位、市場需求與居住習慣很好的結合與融入。
“各大盤在發展過程中均遇到各種難題，這是必然，但同時亦做出了有益探索，從目前如雅居樂、碧桂園、魯能、星河灣的市場表現來看，這種大盤開發模式已經成熟，也是下一階段市場可借鑒的范本。”陳真誠向本網表示。
自07年進入成都，雅居樂花園已經開發五年。五年過后的大盤氣質與生活氛圍業已成熟，市場價值與大盤威力得以彰顯。“實際上雅居樂進入成都時同樣面臨著大盤開發的各種難題”，成都雅居樂花園并不避諱曾經遇到的“大盤羈絆”。
但挾其廣州成功項目的經驗與模式，雅居樂進入成都后避開了一些固有的羈絆。成都雅居樂花園從一開始就定位成“功能大盤”，其意在通過商業、運動、休閑等各種配套于社區內部形成資源循環，通過自身物業定位盤活超大社區的人氣、氛圍與生活便利性。在產品定位上采取別墅、電梯、聯排洋房等組合，但功能分區，滿足多層次人群需求指向，此舉讓雅居樂規避了在客戶定位上的風險，在銷控節奏上，更是根據市場節點同時推出多種產品，“不把雞蛋放在一個籃子里”。這正是超級大盤不論是在產品設計定位還是在銷控節奏把握上面臨的最大市場風險，至于資金籌措問題，作為上市公司的雅居樂有著先天優勢。
“實際上大盤開發規劃統一、理念先進、便于管理，對于城市建設貢獻突出，各地政府也十分歡迎這種模式”， 某分析人士指出。萬科早年打造城東建設路萬科城市花園，雅居樂布局城南帶來雅居樂花園，實際上都為上述區域的價值提升做出巨大貢獻，使得城市的功能更廣輻射更強。
如今，受惠于“天府新區”與“建設現代田園城市”的利好刺激，各種規劃與配套隨之輔助出臺，成都迎來了最佳時機。此種布局與規劃之下，大盤開發所帶來的城市產業布局、超前的社區文化與理念，都有著無比強勁的競爭力。
而大盤表現也與這種宏觀層面的規劃與理念形成了良性互動，目前熱銷的成都雅居樂花園處于天府新區與成都主城的臨界點，各種利好消息刺激之下，此項目可在新區與主城的資源互動中發揮重要作用。
“我們樂于承擔這樣的功能與實際探索。”成都雅居樂表示。
經過五年的開發，成都雅居樂花園到今天已經完成為“中國大盤開發模式”探路的使命，從產品、品牌、資源利用以及對區域的帶動和發展看，成都雅居樂花園已經成為大盤開發與發展的范本。
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本文標題：小盤造樓，大盤造城 區域功能定位助推成都探路最佳模式
地址：http://www.sdlzkt.com/a/xie/20110704/9423.html
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