一個月前安信毒地板陰影尚未消散，“紙裝修”再度引發(fā)了外界對萬科精裝房采購體系和質(zhì)量把控的質(zhì)疑。
受連月來多起質(zhì)量門影響，萬科A（000002.SZ）周一股價低開低走，盤中出現(xiàn)小幅跳水，跌幅最高達(dá)2.22%，截至收盤報(bào)8.00元，跌幅1.60%。
“我們不會止步于精裝修，這一道坎我們必須過的。”萬科裁郁亮這樣表示。在深圳萬科第五園六期已交付的300多套房屋中，有130戶出現(xiàn)柜體背板發(fā)霉的情況。在萬科引以為傲的60%去化率（特定時間內(nèi)的銷售比率）背后，精裝修與高周轉(zhuǎn)的企業(yè)模式也備受拷問。
各起質(zhì)量門的背后
21世紀(jì)網(wǎng)盤點(diǎn)了近年來萬科的各起“質(zhì)量門”事件，從小打小鬧的漏水、發(fā)霉事故，到有毒地板、紙板衣柜等偽劣裝修，萬科的“快速度”讓其屢次高居上市公司輿情風(fēng)波的榜首。
對于本次深圳萬科出現(xiàn)的紙板柜體背板發(fā)霉的情況，萬科方面對21世紀(jì)網(wǎng)坦承，絕無使用“紙板”，但承認(rèn)房屋霉變問題源自供貨商出錯。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向21世紀(jì)網(wǎng)表示，在國家政策的引導(dǎo)下，開發(fā)商的精裝修房比例會越來越多。目前一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)不允許銷售毛坯房。這種全裝修成品房的出售，正是政府所倡導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化道路。
“越來越多的開發(fā)商熱衷于做精裝修的項(xiàng)目，一方面是因?yàn)槟軌蛱颖墚?dāng)?shù)卣y(tǒng)一指導(dǎo)價，因?yàn)橐话阒笇?dǎo)價都為毛坯房，而開發(fā)商打著精裝修房子的旗號，能夠?qū)⒎績r賣的更高；另一方面，通過開發(fā)商的集體采購能夠達(dá)到規(guī)模效應(yīng)的效果，提高自己房子的附加值，也有利于打造統(tǒng)一的品牌形象。”北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心洪振挺主任稱。
在2007年，萬科全部新開工的項(xiàng)目里面，提供裝修房的比例超過了50%，2008年已經(jīng)提高到接近80%，截至2010年，萬科主流住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全裝修。在深圳，萬科更是從2011年9月開始至年底一口氣推出八個樓盤。
萬科聲明指出，“是櫥柜供應(yīng)商發(fā)貨、施工出現(xiàn)錯誤，安裝成了單面覆膜柜板，加上近期深圳出現(xiàn)持續(xù)高濕度氣候，背板未覆膜的一面出現(xiàn)發(fā)霉情況。”
在如此“瘋狂”的樓盤計(jì)劃背后，或許是由于對采購供應(yīng)體系管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，萬科的質(zhì)量問題也慢慢浮出水面。
洪振挺表示，開發(fā)商最擅長的是整合資源，對于裝修和精細(xì)管理，他們并不在行。像牽扯到這種外包的服務(wù)，裝修行業(yè)的整體水平就在初級階段，現(xiàn)成的監(jiān)管和開發(fā)商最后驗(yàn)收都不到位，質(zhì)量肯定會出問題。
“開發(fā)商把裝修成本壓的過低，是導(dǎo)致質(zhì)量頻出問題的重要原因。裝修公司覺得沒錢賺了，只能偷工減料。”業(yè)之峰裝飾集團(tuán)的運(yùn)營副總監(jiān)冀仕豐對21世紀(jì)網(wǎng)表示：“另外在付款方式上面，很多開發(fā)商要求裝修公司先墊資，這并不符合家裝公司一貫的做法，也很難被接受。”
冀仕豐稱，目前業(yè)之峰承接的開發(fā)商項(xiàng)目占到總業(yè)務(wù)量30%左右，這樣是整個行業(yè)的平均水平。他認(rèn)為精裝修房目前存在的問題很多，起碼在五年之內(nèi)都不會發(fā)展如預(yù)期那么好。
這種觀點(diǎn)得到了優(yōu)嘉優(yōu)筑公司驗(yàn)房師趙朝杰的認(rèn)同：“目前在北京，我們所驗(yàn)的房中40%都是開發(fā)商的精裝修房，而其中有問題的比例高達(dá)95%。不少業(yè)主因?yàn)楹牟黄饡r間，只能自己把房子出問題的地方再裝修一遍。”
“5986”模式疾進(jìn)：萬科高負(fù)債之憂
實(shí)際上，21世紀(jì)網(wǎng)了解到，萬科快速周轉(zhuǎn)的背后是源于公司奉行的“5986”模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。在房地產(chǎn)調(diào)控之前，萬科恰恰靠著這樣的模式一步步發(fā)展壯大。
據(jù)萬科最新年報(bào)，截止2011年底，萬科的負(fù)債總額為2283億元，去年同期為1610億，負(fù)債率為77.1%，同比增長2.41%，流動負(fù)債為2007億，去年同期為1296億，非流動負(fù)債為276億，去年同期為314億。
21世紀(jì)網(wǎng)整理了全國龍頭房企的重要經(jīng)營指標(biāo)對比，無論在資產(chǎn)總額、存貨還是流動負(fù)債等方面，萬科都普遍高于其他房企。
從表中可看出，僅負(fù)債總額一項(xiàng)，萬科同比就增長了41%，而且負(fù)債總額的增加全部都來自于流動負(fù)債。萬科的流動負(fù)債同比增長為54.86%。按房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率70%的警戒水平來看，萬科債務(wù)風(fēng)險的風(fēng)險顯然是不容樂觀的。
即便是與其他房企相比，萬科的負(fù)債也算偏高。21世紀(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，招商地產(chǎn)的負(fù)債率為69%，中航地產(chǎn)負(fù)債率為69%，華僑城地產(chǎn)的負(fù)債率為71%。
而在存貨方面，截止2011年底，萬科存貨總額為2083.35億元，同比增長56.2%，增長速度達(dá)到歷史頂峰。
對于存貨的增長，萬科董事會秘書譚華杰解釋道，“2011年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生巨大變化，特別是受9月份之后市場景氣度明顯下滑影響”。這么多的存貨被積壓，萬科恰逢其時地提出了“過冬”策略。萬科總裁郁亮指出，2012年公司將多賣房子，少買地，現(xiàn)金為王。
去化率6成降價與“質(zhì)量門”同行？
21世紀(jì)網(wǎng)了解到，為了完成60%的去化率，萬科在上海、北京、深圳、武漢等相關(guān)項(xiàng)目也都在進(jìn)行不同標(biāo)準(zhǔn)的降價優(yōu)惠。
3月開始，深圳萬科清林徑和萬科天譽(yù)兩個項(xiàng)目再次各拿出了15套房子進(jìn)行優(yōu)惠促銷，每套最高優(yōu)惠達(dá)15萬元，按一套87平方米的房子計(jì)算，單價下降了1724元/平方米。目前，萬科清林徑15套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。
在當(dāng)前的環(huán)境下，賣房來獲取資金回籠儼然已成為房地產(chǎn)企業(yè)的“救命稻草”。但從萬科前兩個月所發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)來看，賣房的壓力又著實(shí)不小。在萬科的降價勁風(fēng)吹過之后，“鬼魅般”的質(zhì)量門事件是否會如影隨行？
資料顯示，2012年萬科計(jì)劃新開工面積為1328萬平米，同比下降8%，計(jì)劃竣工面積為890萬平米，同比增長35%。
萬科董事會秘書譚華杰表示，萬科總部從來不會就價格策略和做法做規(guī)定，但對一線公司有銷售速度的要求，一般要求新盤推出一個月之內(nèi)要賣掉60%。至于如何做到這一點(diǎn)，他們自己想辦法。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年四季度末，社保基金組合共計(jì)持有多家上市公司8110萬股，在其斬倉的股票中，其中減持最多的是萬科A。進(jìn)入2012年，樓市頻吹微調(diào)之風(fēng)，多數(shù)券商仍對后市的房地產(chǎn)板塊投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。
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