【樂購傳媒訊】自限購令擴大化至今已經半年有余,雖然多數城市的房價尚未出現明顯下行,但是隨著市場成交量的持續低迷,國內貨幣環境日趨緊張,房地產市場漸漸陷入風聲鶴唳的狀態。國際評級機構標準普爾,更是因為“借款條件惡化和銷售量下滑”,而把中國房產行業的信用評級前景調降至負面。
標準普爾這次的動作,盡管有分析認為是國際資本獵殺中國經濟的陰謀,但從稍稍理性和務實的角度而言,下調中國房產行業評級恰是應時之行為。畢竟,隨著強力調控政策效力的顯現,以及房價內在的強烈紙面繁榮特征的現實,加上不安定的國際經濟環境,中國房價都面臨著又一次的變盤可能。由此,宏觀經濟“硬著陸”的風險也隨時發生,這是過去多年貨幣“井噴”的必然結果。
近期,關于重啟保增長政策基調的議論明顯增多,房地產逐漸不再成為最優質的抵押資產,越來越多的企業難以從銀行獲取貸款,尤其對于中小開發商而言更是如此。這一切預示著不少地產商的資金鏈即將崩裂。他們在寄希望于再來一次08年式的大救市,度過目前的危局。所以,眼下正在中國房地產市場變盤與否的關鍵時間點。如果政策得力,加上外圍環境的重疊,中國多年的“擠泡沫”運動,極有可能在未來兩三年內勝利完成。這取決于三大因素。
一是中國經濟是否會重回保增長,再次上演天量貨幣刺激經濟的惡性增長模式。目前,廣義貨幣仍然維持著16%左右的高增長,保守估計今年的新增貸款依舊會高于7萬億。貨幣環境仍然處于汪洋局面,是房價下行最大的障礙。盡管不少企業遭遇融資難,但是對于具有地方政府和國企背景的地產商來說,貨幣政策依然是“事實寬松”的狀態,拿錢并非難事。如果要是迫于經濟放緩的壓力,重回保增長的話,那么房價變盤就徹底沒戲。
二是通脹何時見頂。這直接關系到緊縮貨幣政策的執行力度,可以預期,如果下半年通脹走弱,加上經濟放緩超出預期,重新放松貨幣政策可能性就大為增加。通脹是目前中國能堅守貨幣緊縮的唯一剛性理由。本來,貨幣超發就能夠帶來經濟繁榮,是全球各國政府的普遍想法,但這兩年的現實說明,這只能帶來惡性通脹和資產泡沫,并不可能解決結構性難題和持久的實體經濟增長。顯然,中國政府也早已經明了貨幣濫發的后果,眼下的通脹之戰就成為貨幣紀律絕不能再失控的根本因素。
在我看來,中國本輪通脹遠未結束,極有可能在明年再迎來一波高峰,通脹見定論注定會被無情的現實所斥責。除了長年的貨幣濫發,要素價格長期被壓制、不斷攀升的勞動力成本、積重難返的外匯體制等因素,最終都不得不啟動制度性改革,任何一項都足以拉升中國的通脹水平。
隨著時間的推移,這些領域的矛盾會不斷爆發,唯有改革是唯一的出路。近年席卷全國的電荒,就是電煤要素價格長期壓抑的結果,未來電煤市場化改革勢必會加速推進。所以說,中國的通脹會長時間成為中國經濟的調控目標,貨幣再寬松的可能性微乎其微。恰恰相反,中國必須重回正常的貨幣環境,廣義貨幣增速應該回落至10%以下,新增貸款年度目標跌至3到5萬億,才能真正控制住中國的通脹。同時啟動一系列的制度性改革,否則通脹瀕臨失控風險。
三是美元中期反彈能否成為主基調。5月上半旬,國際金融市場急劇動蕩,美元指數急速跳升,中期反彈跡象乍現。但是下半旬又出現了一波明顯的下探行情,歐元兌美元重新沖高,使得之前市場一度看好的美元中期反彈格局遭遇質疑。不過,隨著近日美聯儲可能提前升息的預期顯現,希臘債務危機再度升級,美元中期反彈格局形成又重回主基調。如果未來兩三年,美元出現中期大反彈,外資大量回流美國市場,且剛好與國內極其緊縮的貨幣政策相交叉,那么房價的下行趨勢就是必然。這是中國房地產泡沫“軟著陸”的最后機會。
中國房地產市場在經歷了13年的野蠻生長之后,著實到了應該回歸理性發展的時候。恣意攀升的房價,不僅嚴重違背了市場運行的正常路徑,造成極其離譜的房價收入比、租售比,泡沫的不斷累積,只會讓中國經濟在未來承擔更大的“硬著陸”風險。本輪房地產調控,從中央到地方,從開發商到普通民眾,各方都承擔了高昂的執行成本,可算是多年“擠泡沫”的最苦難一戰。若我們再次錯失拔除房地產泡沫的機會,將更多的資源用于保障房建設,加快推進實體經濟中興的步伐,那么,未來的中國經濟只會在被房價綁架的惡性增長道路上,愈發難以自救。畢竟,“騎車的大象”不可能永遠能夠以超高速運行。
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本文標題：房價變盤的三大前提
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