建筑面積超12萬平方米，總投資額為9.3億元，坐擁新南天地商圈絕佳口岸，并以全業態為最大特色……這就是傲視國際城南的成都蘇寧廣場。
作為蘇寧置業在成都的開篇之作，從2011年10月火爆開張以來，蘇寧廣場就被業內稱之為近年來“為數不多”的大型商業賣場，甚至被寄予了“打造時尚購物中心”的厚望。但是，蘇寧廣場如今卻持續冷清，再次凸顯出成都商業地產跟風扎堆與運營等問題。
專注于成都商業地產研究的中潤實業策劃經理祁宏志分析認為，目前蘇寧廣場的持續冷清，至少有兩個原因，首先在于缺少大型主力店，而蘇寧旗艦店不足以支撐如此龐大的賣場；第二，品牌商家較少，招商率偏低，導致集客能力低。
此外，北京金網絡置業成都公司副總經理賴翰林也指出，商業地產運營人才的嚴重緊缺更值得憂慮。
多個商業零售賣場扎堆新南天地商圈 開張以來呈現人氣不足
成都發展看城南，城南看新南天地。如今，新南天地商圈已漸成氣候。
2011年5月，成都市高新區政府對外宣布，城南門戶商業規劃之一的新南天地商圈已初步建成并投入運營，同時力爭到2013年，將其打造成為“百億級商圈”。
據了解，目前，這一區域已聚集了凱丹廣場、歐尚超市、宜家家居、迪卡儂、蘇寧廣場等六大主力商貿企業，建筑面積達55.5萬平方米，營業面積為40萬平方米，2010年的營業總收入達31億元。
當前，像在建的凱德商用、大鼎世紀廣場等超大體量的商業項目，不久也將入市，勢必將成為新南天地商圈的“搶食者”。
“在新南天地板塊，受政策、區位等利好因素的驅動，眾多國內外開發商紛紛搶奪先機，先占為王，尤其是商業地產難免會出現跟風扎堆的現象，未來該商圈商業競爭的硝煙或將更為濃厚。”一業內分析人士認為。
作為新南天地商圈的新寵之一，蘇寧廣場在2011年9月30日隆重開張，其建筑總面積超過12萬平方米，豪擲資金9.3億元傾力打造。自亮相以來，蘇寧廣場一直被業界所高度關注。曾有業內人士表示，憑借蘇寧作為國內電器業的巨頭地位及強大號召力，蘇寧廣場或將在新南天地商圈嶄露頭角。
不過，上周末，本網經調查發現，蘇寧廣場并未像當初開張時有關媒體報道的“人頭攢動”，異常火爆，反而尤為冷清。在超大體積的蘇寧廣場內部，除了來回走動的保潔人員，購物或逛超市者“稀稀拉拉”。
在屬于品牌旗艦店的廣場一層，仍有不少門店暫時閑著。一保潔員告訴本網，“開張以來，一直都很冷清。可能是商鋪租金高，東西比周邊賣得貴”。與之緊鄰的凱丹廣場、歐尚等的人流雖然相對多些，但相對于自身的龐大體量而言，也呈現出“客源饑渴”。
對此，祁宏志認為，蘇寧廣場的持續冷清，至少有兩個原因，首先在于缺少大型主力店，而蘇寧電器旗艦店卻不足以支撐如此龐大的賣場；第二，品牌商家較少，特色店稀缺，招商率偏低，導致集客能力低。
無獨有偶，成都早期興建的大世界商業廣場，甚至被業內當作一個失敗的商業案例來研究。據悉，該項目位于紫荊北街富人區，開業可追溯至2001年，當時出租率高達80%，其中涵蓋了不少國內外一線品牌。然而好景不長，眾商家紛紛撤離，至今一片凄涼。
“最主要原因在于，開發商銷售后沒有持續投入，更沒有強力支撐專業的運營公司不斷打造。所以說，商業運營也成為商業地產運作鏈條中不可或缺的環節。”祁宏志表示。
運營成為商業地產發展的短板 商業運營人才缺口過大亟需彌補
目前，商業地產的運營短板日益凸顯，除商業項目迅猛入市應接不暇外，其原因之一還在于受專門人才缺口過大。
2011年，全國住宅市場受調控擠壓，導致商業地產成為新的投資選擇。與北京、上海與深圳等一線城市相比，成都商業地產的發展也異常迅猛。
相關資料顯示，截至2011年上半年，成都在建和立項的商業項目多達88個，商業總體量更是近千萬平方米。目前，在成都，像商業步行街、社區商業、購物中心、綜合體、各類專業市場等業態不斷涌現，而每種業態的開發要求也越來越細化。
然而，這一市場火爆的背后是，運營短板日益成為商業地產持續發展的攔路虎。
當前，成都商業運營能力的不足，絕非大世界商業廣場和蘇寧廣場兩家。事實上，2011年12月，蘇寧集團總裁金明在接受媒體采訪時表示，公司將回歸商業零售的盈利本質，研究商品和消費者，強調自營。祁宏志認為，目前商業地產已進入調整期，探尋商業地產持續運營的問題更為迫切。
四川商業地產聯盟秘書長冉立春也表示，目前商業地產的核心競爭力已經轉向商業運營，一個商業地產項目的價值主要來源于此項目商業運營的附加值。另外，開發商在招商時要力避重復已存在的業態類型，尋找自身的特色。
當前，國內商業地產正面臨運營轉型期。從當前的市場態勢來看，最主要的還是相關專門人才的極度匱乏，以至于難以滿足市場需求，更在于開發商的用人機制存在過分短期化、功利化，更忽視了企業自身人才的長期培養等問題。
以蘇寧為例，最具說服力的是，打開蘇寧置業的官方網站，首先映入眼簾的是項目總經理、工程經理等多個職位的急聘啟事。“當前，商業項目的人才需求確實非常緊俏。”中輿地產顧問公司總經理汪寧生表示。
作為深耕商業地產的實踐者，賴翰林也深有體會。他認為，“成都商業地產發展太快，人才成長跟不上。大多數商業運營商仍未從傳統住宅的開發理念中轉變過來，培養的人才根本也不是真正的商業地產人才”。
2011年初，亞太商業不動產學院發布的統計報告也表明了上述問題的嚴重性。該報告顯示，目前國內商業地產的發展，主要是通過企業自身培養、獵頭挖墻角和參加機構培訓等方式獲取人才，但挖墻角最為常見，已呈現出惡性的競爭勢頭。
業內人士認為，目前如何搞好商業項目運營，尤其是各地遍地開花的購物中心、零售賣場等的持續運營，值得商業地產商們深入思考，此外，如何吸納優秀的商業運營專門人才，特別是建立起自身的人才智庫，也成為他們持續發展的關鍵。（杜冉樂）
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