冷清的土地交易大廳，不復(fù)往昔的熱鬧，流拍、底價(jià)成交成為土地市場(chǎng)的主旋律，伴隨而來(lái)的是地價(jià)全國(guó)性普降。

中投證券對(duì)2012年1月全國(guó)130個(gè)城市的土地成交樣本分析顯示，無(wú)論同比還是環(huán)比，130個(gè)城市的土地出讓金大幅減少約五成。而1月130個(gè)城市平均樓面地價(jià)為827元/平方米，環(huán)比跌29%，同比跌37%。

土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清給地方政府帶來(lái)較大的財(cái)政壓力，地方政府試圖微調(diào)政策，繼續(xù)下調(diào)底價(jià)。而弱市之下，企業(yè)也失去了抄底的積極性。

浙江省昆侖置業(yè)董事長(zhǎng)蔣傳良的想法則更具普遍性，“政策看似有所松動(dòng)，但真正的機(jī)會(huì)還沒(méi)有來(lái)。”

合肥信號(hào)

中投證券預(yù)計(jì)2012年一季度將延續(xù)土地降溫的態(tài)勢(shì)，待地價(jià)持續(xù)下調(diào)和樓市回暖后土地市場(chǎng)才有望打破此冷清格局。

“如今幾乎90%的房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型多元化，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都不在打壓范圍內(nèi)，甚至有地方政策的支持。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)。

安徽合肥近期就推出土地“優(yōu)惠”新政，重點(diǎn)鼓勵(lì)大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。在合肥國(guó)土資源局官方網(wǎng)站上可以看到，2月1日合肥政府對(duì)外宣布正式實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)存量商業(yè)用地升級(jí)改造提高土地利用效率的意見(jiàn)》、《關(guān)于盤(pán)活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的意見(jiàn)》和《關(guān)于促進(jìn)工業(yè)用地集約利用的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)）。

最值得注意的，是三大新政中關(guān)于“地價(jià)優(yōu)惠”的相關(guān)說(shuō)明。意見(jiàn)第五條指出，合肥規(guī)劃區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)建設(shè)大型商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店，尤其對(duì)總投資在5億元以上項(xiàng)目，依據(jù)物業(yè)自行持有比例，給予五至七折優(yōu)惠。

地方政府招商引資的興趣依然不減，很多三、四線城市都希望招引大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建城市綜合體，但幾乎所有的企業(yè)都吸取了綠城的教訓(xùn)。據(jù)萬(wàn)達(dá)高層透露，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林指示，萬(wàn)達(dá)的周轉(zhuǎn)速度足夠快，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從拿地到開(kāi)業(yè)在18個(gè)月左右時(shí)間，不需要大量?jī)?chǔ)地增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

在商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)上，開(kāi)發(fā)商比地方政府更加強(qiáng)勢(shì)。另?yè)?jù)了解，溫州有關(guān)部門(mén)曾找過(guò)部分開(kāi)發(fā)商，準(zhǔn)備給他們優(yōu)惠價(jià)格，希望開(kāi)發(fā)商拿地，但開(kāi)發(fā)商均無(wú)興趣，也無(wú)資金實(shí)力，甚至有的開(kāi)發(fā)商萌生退地念頭。

無(wú)力抄底

陳云峰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前各個(gè)城市流拍的土地很多，開(kāi)發(fā)商拿地不積極，一是沒(méi)錢(qián)拿地，二是對(duì)走勢(shì)看不清楚，不敢拿地。實(shí)際上，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)。“房地產(chǎn)兩到三年為一個(gè)周期。如果現(xiàn)在淡季拿地，經(jīng)過(guò)一年半的開(kāi)發(fā)時(shí)間上市后，正好趕上旺季。”陳云峰說(shuō)。

但即使認(rèn)識(shí)到了規(guī)律，開(kāi)發(fā)商也未必敢下手。蔣傳良認(rèn)為，機(jī)會(huì)時(shí)刻都存在，眼下保生存還是第一位。蔣傳良十分關(guān)注龍頭萬(wàn)科的一舉一動(dòng)。他認(rèn)為，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)在三四線城市大舉拿地的時(shí)候，市場(chǎng)才真的可能回暖了。

海通證券提供的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2011年儲(chǔ)備項(xiàng)目累計(jì)權(quán)益建面在1147.13萬(wàn)平方米，略低于公司過(guò)去三年平均土地儲(chǔ)備面積1213.49萬(wàn)平方米，較2010年減少48.2%。公司2011年儲(chǔ)備項(xiàng)目平均地價(jià)在2577元每平方米，較2010年回落7.63%。

從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的時(shí)間分布看，萬(wàn)科2007年之前主要集中在一線城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備，2008年開(kāi)始公司二線城市土地儲(chǔ)備力度逐年加大。目前主戰(zhàn)場(chǎng)集中在二線城市，對(duì)三線城市有所取舍。

處于中型規(guī)模的首開(kāi)股份（600376.SH），2011年年底，曾斥資超過(guò)12億元，在蘇州、沈陽(yáng)、北京各拿下一宗地塊，占地面積達(dá)74萬(wàn)平方米。首開(kāi)高層向本報(bào)記者表示，公司所拿的地塊，價(jià)格都相對(duì)較低。企業(yè)很難判斷何時(shí)是市場(chǎng)的最底部，與其去賭政策、賭市場(chǎng)，不如按照正常的節(jié)奏來(lái)開(kāi)發(fā)。

據(jù)陳云峰觀察，現(xiàn)在仍活躍在土地市場(chǎng)上的多為有資金實(shí)力的龍頭企業(yè)，如招商地產(chǎn)（000024.SZ）、方興地產(chǎn)（00817.HK）等。從北京土地市場(chǎng)最近成交的情況來(lái)看，前幾年無(wú)力跟大企業(yè)拼爭(zhēng)的本土小型企業(yè)，是拿地的主流群體。

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本文標(biāo)題：地價(jià)全國(guó)性普降 開(kāi)發(fā)商慎言抄底

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