2月下旬以來(lái)的成交“小陽(yáng)春”，并未挽救房地產(chǎn)銷(xiāo)售的頹勢(shì)。即將結(jié)束的一季度房企銷(xiāo)售同比去年，仍呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市并未整體回暖。多家機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，在近期成交量上升的城市和房企中，主動(dòng)以?xún)r(jià)換量、降價(jià)促銷(xiāo)是主要?jiǎng)右颉?/p>
由于自籌資金占比上升，銀行開(kāi)發(fā)貸、海外融資等在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中持續(xù)下滑，再加之一季度銷(xiāo)售回款仍處低位，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)一季度房企資金狀況持續(xù)惡化，接近甚至可能低于2008年水平，標(biāo)桿房企也將不得不繼續(xù)以?xún)r(jià)換量。
房企負(fù)債率創(chuàng)新高
WIND數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，上市房企公布年報(bào)合計(jì)為37家，37家企業(yè)的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也明顯上升，11年平均負(fù)債率達(dá)到72.3%。創(chuàng)造了最近10年來(lái)的最高。
2011年，自籌資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的比重，高達(dá)40.95%。易居房地產(chǎn)研究院分析師蘇艷預(yù)計(jì)，2012年，這一比重將持續(xù)攀升。“一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。”蘇艷稱(chēng)。
2012年1-2月份，商品房銷(xiāo)售額4145億元，同比下降20.9%。而去年是增長(zhǎng)12.1%。蘇艷表示，這預(yù)示著今年全年銷(xiāo)售額極有可能是負(fù)增長(zhǎng)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，雖然在2月份開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇，但市場(chǎng)依然低迷，性?xún)r(jià)比仍是目前獲得銷(xiāo)售量的利器。市場(chǎng)剛需總量依舊龐大，但對(duì)價(jià)格非常敏感，只要價(jià)格下調(diào)到位，成交量還將繼續(xù)增長(zhǎng)，最近的典型項(xiàng)目都是以?xún)r(jià)換量的代表。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，全國(guó)主要的15個(gè)城市，新建住宅合計(jì)簽約20.28萬(wàn)套，同比有所下調(diào)。以北京為例，同比下調(diào)8.3%，這表明市場(chǎng)雖有復(fù)蘇，但并未出現(xiàn)明顯回暖。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，無(wú)論是二手房業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商，不理性地漲價(jià)，不僅會(huì)嚇跑購(gòu)房客戶(hù)，重新加重市場(chǎng)觀望氛圍，也會(huì)給政府部門(mén)傳遞市場(chǎng)假象，以為房?jī)r(jià)上漲苗頭死灰復(fù)燃，必會(huì)加大調(diào)控力度，那就會(huì)形成市場(chǎng)三方主體全輸?shù)木置妗?/p>
房企資金鏈持續(xù)惡化 以?xún)r(jià)換量別無(wú)選擇
標(biāo)桿房企以?xún)r(jià)換量
蘇艷認(rèn)為，一季度房企資金狀況繼續(xù)惡化，而在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房企通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。蘇艷預(yù)計(jì)，新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來(lái)二三個(gè)月內(nèi)大范圍持續(xù)展開(kāi)。這將有助于房?jī)r(jià)趨于合理回歸，有利于調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn)。
“以?xún)r(jià)換量是趨勢(shì)，”張大偉也稱(chēng)，2012年的調(diào)控政策雖然不太可能再有加碼，但之前的力度也不會(huì)松動(dòng)。寇海龍認(rèn)為，成交回升正是趁機(jī)出貨的好時(shí)機(jī)，一旦漲價(jià)，購(gòu)房者就轉(zhuǎn)為觀望，而僵滯的形勢(shì)是誰(shuí)也不愿意看到的。
庫(kù)存高企是懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。截至2012年2月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量約為2466萬(wàn)平方米，較上月小幅回落2%。相對(duì)于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫(kù)存量增加56%，庫(kù)存壓力仍較大。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍分析，全國(guó)主要48家房企存貨消化周期已達(dá)4.62年，降價(jià)跑量、快速周轉(zhuǎn)必將成為多數(shù)房企的策略。隨著貸款利率的下調(diào)，樓市迎來(lái)銷(xiāo)售窗口期，房企推盤(pán)速度將會(huì)加快，降價(jià)活動(dòng)也會(huì)更加熱鬧。對(duì)于這難得一遇的“窗口期”，房企應(yīng)緊緊抓住機(jī)會(huì)加快促銷(xiāo)，而非盲目樂(lè)觀甚至貿(mào)然漲價(jià)。
在庫(kù)存壓力下，自今年以來(lái)，保利、招商、恒大、富力等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，新一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮來(lái)臨。
本報(bào)記者綜合中原地產(chǎn)、克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企價(jià)格調(diào)整幅度在1至4成之間。其中，有超過(guò)一半的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度在在10%以?xún)?nèi)，有32%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度在20%至30%之間，僅有17%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌幅度超過(guò)2成。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度較大的開(kāi)發(fā)商包括富力、萬(wàn)科、華潤(rùn)和金地。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，下一階段，二線城市將成為標(biāo)桿房企降價(jià)促銷(xiāo)的主力。由于標(biāo)桿房企在二線城市項(xiàng)目布局廣泛，銷(xiāo)售比重高，因此，它們?cè)诙�城市的表現(xiàn)，將在很大程度上左右企業(yè)的業(yè)績(jī)走勢(shì)。
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