[ 背靠母公司招商局集團(tuán)的強(qiáng)大支撐，招商地產(chǎn)并沒有像其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面臨資金難題。2012年一季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕 ]
專注于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的招商地產(chǎn)(000024.SZ)，突然收購一家香港消費(fèi)電子類上市公司，這注定是一場陽謀。
有知情人士透露，招商地產(chǎn)此舉意在建立境外融資平臺，而這一平臺未來將成為招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體。
在樓市調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道受阻背景下，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過收購香港上市企業(yè)，曲線融資的商業(yè)邏輯并不難理解。
包括華僑城、保利地產(chǎn)、世茂、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商，目前都在資本市場上建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺模式。
金地集團(tuán)也曾在去年7月擬通過收購華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)其商業(yè)地產(chǎn)在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。
一向風(fēng)格穩(wěn)健的招商地產(chǎn)能否順利完成收購仍有待觀察。招商地產(chǎn)董秘劉寧對此回應(yīng)稱，該收購事件尚未完成，現(xiàn)在處于靜默期，不太方便透露過多內(nèi)容。
香港借殼
根據(jù)招商地產(chǎn)5月2日發(fā)布的公告，此次招商地產(chǎn)將通過其離岸公司向東力控股（00978.HK）主席兼主要股東蘇樹輝等人收購東力控股。
公開資料顯示，東力控股注冊成立于開曼群島，為香港上市公司，主要從事消費(fèi)電子產(chǎn)品的制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)。華能有限公司與Greatest Mark Limited分別持有東力控股約69.18%及5.77%的股份。
雙方公布的資料顯示，招商地產(chǎn)控股子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司，4月24日收購華能擁有的7.07億股銷售股份，相當(dāng)于東力控股全部已發(fā)行股本約66.18%，代價(jià)為每股銷售股份0.251港元，交易金額為1.77億港元。
此后4月27日，招商地產(chǎn)再度出手，從Greatest Mark Limited購買東力控股約4273.88萬股股份，相當(dāng)于東力控股全部已發(fā)行股本約4%，代價(jià)為每股銷售股份0.50港元，交易金額為2136.94萬港元。
招商地產(chǎn)兩次股權(quán)收購應(yīng)付的代價(jià)合共為1.99億港元。收購?fù)瓿珊螅猩痰禺a(chǎn)將擁有東力控股約7.498億股股份，占東力控股全部已發(fā)行股本70.18%。
目前，東力控股主要資產(chǎn)包括物業(yè)、廠房及設(shè)備。該公司制造業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)，4月19日表示自愿將旗下制造業(yè)務(wù)公司清盤。截至2012年3月31日，東力控股除稅前以及除稅后虧損凈額分別達(dá)到8.05億港元和7.9億港元。
值得關(guān)注的是，蘇樹輝目前也是賭王何鴻燊旗下旗艦博彩公司澳博控股(00880.HK) 的董事兼行政總裁。
在兩次收購之后，兩個賣方還分別持東力控股3%及1.77%的股份。根據(jù)買賣協(xié)議條款，兩賣方于其后仍有繼續(xù)出售其各自持有的余下股份的權(quán)利。
商業(yè)地產(chǎn)陽謀
這樣一場收購事前并無任何跡象，顯得頗為突然。招商地產(chǎn)在公告中也未透露收購的原因。招商地產(chǎn)向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》回應(yīng)表示，收購要根據(jù)香港證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定履行相關(guān)的全面要約收購義務(wù)，需要到6月底才能有最終結(jié)果，暫時不便透露更多消息。
但有知情人士向本報(bào)表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕20多年的招商地產(chǎn)，肯定不會進(jìn)入盈利能力較差的電子制作行業(yè)，這也不符合該公司的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，而其最終目的是將旗下的商業(yè)地產(chǎn)借助這一平臺分拆上市。
公告資料顯示，此次負(fù)責(zé)收購東力控股的瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司，是招商地產(chǎn)的離岸物業(yè)分部，其主營業(yè)務(wù)也主要集中在投資物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)。
2011年3月，為進(jìn)一步整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，招商地產(chǎn)以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新專業(yè)平臺。
當(dāng)時招商地產(chǎn)內(nèi)部人士向本報(bào)透露，公司組織架構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)分立僅僅是招商地產(chǎn)欲做大做強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一步，更多的動作將緊隨其后，而將商業(yè)物業(yè)分拆上市，對招商地產(chǎn)而言是題中應(yīng)有之義。
分管商業(yè)地產(chǎn)的招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林在此前也向本報(bào)表示，目前仍無法回答分拆上市的問題，公司當(dāng)前主要任務(wù)是往外拓展優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，同時把已經(jīng)管理的商業(yè)物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)到最大化。
但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控對上市房地產(chǎn)企業(yè)的融資硬約束政策下，招商地產(chǎn)要在內(nèi)地資本市場上市則希望渺茫。劉寧此前也曾經(jīng)表示，將持有型物業(yè)分拆上市，招商地產(chǎn)專注住宅開發(fā)的想法，目前來看政策不允許。
目前，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)已分出四條清晰的產(chǎn)品線，包括大型城市綜合體、區(qū)域型購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和服務(wù)式公寓。截至2011年12月31日，招商地產(chǎn)投資性物業(yè)租賃收入6.28億元，累計(jì)租賃面積達(dá)823萬平方米。
招商地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，如果進(jìn)行價(jià)值重估，2011年年末招商地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模接近800億元，其中商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模超過100億元，占比超過10%，而未來商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)中所占的比例肯定會進(jìn)一步提高，尤其是城市綜合體方面。
雙資本平臺漸近
對于正面臨二次轉(zhuǎn)型的招商地產(chǎn)而言，收購東力控股無疑為其龐大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)分拆上市留下巨大的想象空間。
招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在4月17日的股東大會上坦言，招商地產(chǎn)的商業(yè)平臺已經(jīng)建立起來了，它會在招商地產(chǎn)起到第二條腿的作用。
背靠母公司招商局集團(tuán)的強(qiáng)大支撐，招商地產(chǎn)并沒有像其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面臨資金難題。2012年一季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕，從2011年末的144.8億元進(jìn)一步上升為今年一季度末的169.41億元。
根據(jù)中信證券分析，招商地產(chǎn)現(xiàn)金占總資產(chǎn)比重為20.2%，是2009年底以來的新高。凈負(fù)債率32.7%，短期借款加一年以內(nèi)長期借款73 億元，財(cái)務(wù)壓力有限。
如果在香港借殼上市成功，招商地產(chǎn)境外融資渠道也有望打開。與此類似，不久前的2月份，華僑城亞洲（03366.HK）將自身定位轉(zhuǎn)向包裝印刷和房地產(chǎn)雙元化方向發(fā)展，未來資源致力于發(fā)展成為商業(yè)綜合開發(fā)運(yùn)營商。
華僑城亞洲是華僑城A（000069.SZ）在香港的控股子公司，未來更多的商業(yè)地產(chǎn)資源有望進(jìn)一步注入華僑城亞洲，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的雙平臺并行。
除了華僑城之外，目前包括保利地產(chǎn)、世茂、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商，在資本市場上都建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺模式。
值得一提的是，另一家龍頭房企金地集團(tuán)在2011年下半年也曾有過收購香港上市公司，嘗試將旗下商業(yè)地產(chǎn)借殼上市，只是最終未能成功。
有分析稱，內(nèi)地房企香港借殼上市相當(dāng)復(fù)雜，中間關(guān)于并購的部分有一些條件限制，除了收購金額之外，還要考慮收購?fù)曛笤趺囱b東西、法律架構(gòu)等，包括利潤水平、主營業(yè)務(wù)的相關(guān)性規(guī)則也是境外并購的核心。
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本文標(biāo)題：招商地產(chǎn)香港買殼：商業(yè)地產(chǎn)分拆上市陽謀
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