當(dāng)上海多個(gè)高檔物業(yè)相繼大打優(yōu)惠牌時(shí)，在頂級(jí)豪宅云集的陸家嘴板塊，房企采取截然不同的態(tài)度，有的微幅折扣去化小戶型，有的不降反升。“頂級(jí)豪宅以降價(jià)方式實(shí)行促銷，并無(wú)太大作用。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示。

今年4月以來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)跌聲不斷。星河灣、仁恒、綠地、恒盛等各家房企名下物業(yè)，紛紛傳出以優(yōu)惠措施促進(jìn)成交的消息。然而，如果以均價(jià)10萬(wàn)元作為分水嶺的話，不少售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅樓盤，更愿意采取“惜售”策略靜觀市場(chǎng)。

作為頂級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目的湯臣一品，根據(jù)其最新對(duì)外報(bào)價(jià)，當(dāng)前中高區(qū)房源的銷售均價(jià)為17萬(wàn)元/平方米。而在2011年7月，該盤一套23樓物業(yè)的成交均價(jià)約14.05萬(wàn)元/平方米。其后9個(gè)月內(nèi)，住宅始終呈現(xiàn)“零成交”狀態(tài)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者詢問(wèn)了多家中介門店，有工作人員表示，湯臣一品在市場(chǎng)上的二手房源極為有限。“去年還有房東掛出來(lái)幾套，一套低區(qū)房源掛牌價(jià)格13.9萬(wàn)元/平方米，一套中區(qū)房源的掛牌價(jià)格約在15萬(wàn)元/平方米，但大多屬于有價(jià)無(wú)市的行情。”該人士介紹說(shuō)。

最近一次湯臣一品的二手房交易案例發(fā)生在2011年8月，據(jù)陸家嘴區(qū)域內(nèi)一家中介機(jī)構(gòu)透露，該套房源約430平方米，處于7樓低區(qū)位置，最終成交均價(jià)為12.5萬(wàn)元/平方米。如此看來(lái)，排除了所售房源樓棟位置、區(qū)位差異等諸項(xiàng)因素，以所售新房及二手房源價(jià)格做參考，湯臣一品的銷售價(jià)格不降反升。

事實(shí)上，在頂級(jí)豪宅云集的陸家嘴板塊，以新鴻基凱旋濱江園為首的各個(gè)豪宅項(xiàng)目，相繼表現(xiàn)出力爭(zhēng)豪宅客戶的積極態(tài)度。截至昨日，上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月23日開(kāi)盤的凱旋濱江園，已售套數(shù)為20套，累計(jì)住宅合同均價(jià)為11.7984萬(wàn)元/平方米。其中，成交均價(jià)約為11.4465萬(wàn)元/平方米的2房戶型，銷售占據(jù)大半，共計(jì)14套；而成交均價(jià)為12.3318萬(wàn)元/平方米的3房戶型，則占比三成。

不僅于此，繼新鴻基推盤入市之后，睽違近3年的中糧海景壹號(hào)亦在低調(diào)籌措之中。據(jù)知情人士透露，該盤銷售均價(jià)很有可能會(huì)高于15萬(wàn)元/平方米。而當(dāng)前該盤在二手房市場(chǎng)中的掛牌價(jià)格，便是15萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格，距離當(dāng)年業(yè)主購(gòu)入時(shí)的新房?jī)r(jià)，上漲幅度約50%。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，盡管樓市調(diào)控呈現(xiàn)定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，地方政府也頻發(fā)“微調(diào)”信號(hào)，但在經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期放緩的市場(chǎng)背景下，中央關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松口，“去投資化”的政策仍將影響2012年豪宅市場(chǎng)的走勢(shì)。

“雖然當(dāng)前高端市場(chǎng)降價(jià)行為是房企主動(dòng)調(diào)整市場(chǎng)策略的結(jié)果。但頂級(jí)豪宅對(duì)保值看得較重，大降價(jià)怕傷害品牌及形象，但對(duì)激活成交而言，限時(shí)限量的微讓利促銷所帶來(lái)的市場(chǎng)效果又不大，因此合理定價(jià)顯得尤為重要。”宋會(huì)雍表示。

“開(kāi)發(fā)商只把2房、3房的較小戶型交給中介機(jī)構(gòu)代理，而4房或以上的大戶型則自己選擇客戶定向銷售。”一位不愿意透露姓名的中介負(fù)責(zé)人解釋道。

“從湯臣一品的銷售策略來(lái)看，如果既沒(méi)有優(yōu)惠幅度亦沒(méi)有降價(jià)策略，那么開(kāi)發(fā)商的去化意圖是不明確的。”業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，“從這層意義上來(lái)看，倒更類似于惜售了。”DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為，在當(dāng)前調(diào)控壓力之下，總體上海住宅市場(chǎng)確實(shí)處于歷史低位。僅從后市供應(yīng)情況來(lái)看，整體庫(kù)存壓力仍然較大。“淡市操盤的核心，其實(shí)是在考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商駕馭風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)質(zhì)上提升性價(jià)比還是最根本的執(zhí)行法則。”

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