北京租金最昂貴的寫字樓國貿(mào)三期，在3年的時間里，租金上漲了3倍。
一位不愿透露姓名的租戶告訴本報記者，3年前，公司剛剛搬到國貿(mào)三期，彼時房租只有300元/平方米/月，不過到了2012年，國貿(mào)三期對外的報價刷新到了1000元/平方米/月，并提出了一些苛刻的條件。盡管1000元/平方米/月的租金意味著更好的樓層，但瘋漲的房租令租戶們著實感到驚訝。
這僅僅是北京CBD（Central Business District中央商務(wù)區(qū)）寫字樓租金上漲的縮影，高租金使得一些企業(yè)不得不搬離CBD。
2011年底，英特爾中國公司的辦公區(qū)域還是嘉里中心的5、6、7三層樓，但半年前英特爾從北京嘉里中心搬遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。中國惠普大廈8到18層都是惠普公司租賃的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按目前市場行情，惠普房租已突破億元大關(guān)，還要再加上不菲的物業(yè)費。高額的費用讓惠普也有些難以承受。
如今惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議。此外還有甲骨文和路透社將部分辦公面積搬遷至上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。同時，一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等知名企業(yè)均在此列。
CBD高昂的租金和更好的選擇，讓一些企業(yè)覺得沒必要再在這里待下去。“制造業(yè)企業(yè)對成本十分敏感，也會比較在意租金，”仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅說。要知道，即使用國際水平去衡量，CBD的頂級寫字樓租金也不低。另外亦有一些企業(yè)因為自身的成長，需要擴租，卻發(fā)現(xiàn)同一間寫字樓里沒有更大的面積可供租賃。
尋找新的寫字樓、重新裝修，對于任何一家企業(yè)都不是很輕易可以做出的決定。覃曉梅告訴記者，曾有人受不了新辦公室裝修的味道，而選擇辭職。并且大多數(shù)企業(yè)會和寫字樓的業(yè)主方簽訂至少三年合約，租金漲幅可以商談。這意味著，一家企業(yè)或許在一年甚至更早的時間前就已經(jīng)做出搬家的決定。總會有新的寫字樓建成，他們也更需要知名企業(yè)的進(jìn)駐。據(jù)透露，2010年IBM搬到位于北四環(huán)附近的盤古大觀時，租金僅為100元/平方米/月左右。
供不應(yīng)求直至2015年？
高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。
盡管價格大幅上漲，但2012年第一季度，北京寫字樓市場需求卻依舊活躍，以中央商務(wù)區(qū)最為可觀，其租賃成交量占比達(dá)到39%。需求的發(fā)展推動租金繼續(xù)上升。第一季度北京甲級寫字樓市場有效凈租金達(dá)到525元/平方米/月，季度環(huán)比增長3.6%。
2008年，CBD寫字樓高達(dá)30%的空置率還讓寫字樓的持有者們感到憂心忡忡，但這一趨勢已經(jīng)從2009年四季度開始改變。到了2011年，北京甲級寫字樓市場逐漸呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢。
不難理解CBD寫字樓租金瘋漲的趨勢。需求源源不斷的增長而供應(yīng)卻十分有限。根據(jù)高力國際的統(tǒng)計，2011年，北京寫字樓市場共有5個甲級寫字樓項目竣工，總建筑面積在38萬平方米左右。然而，2011年全年凈吸納量累計超過56萬平方米，
“獲益于中央政府經(jīng)濟刺激政策的后續(xù)效應(yīng)和北京經(jīng)濟的穩(wěn)健增長，眾多跨國企業(yè)和內(nèi)資公司為實現(xiàn)在京的人員擴張計劃，對寫字樓面積表現(xiàn)出旺盛的需求。”據(jù)高力國際調(diào)研部董事謝靖宇介紹，來自多個行業(yè)的跨國公司及內(nèi)資企業(yè)的寫字樓需求在2011年依舊處于高位，主力行業(yè)包括金融、汽車、IT、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)。
只要看空置率，就可以得知有多少人想租CBD的甲級寫字樓。第一太平戴維斯今年發(fā)布的二季度市場報告稱，北京甲級寫字樓空置率創(chuàng)有史以來最低。據(jù)介紹，由于兩個項目轉(zhuǎn)為自用退出租賃市場，加之無新增供應(yīng)入市，北京甲級寫字樓可租賃存量由917萬平方米降至907萬平方米。退出租賃市場的兩個項目一個是位于東二環(huán)的第五廣場，由五礦集團(tuán)收購自用；另一個則是長安街上的寶鋼大廈。
兩個項目的退出導(dǎo)致了市場中甲級寫字樓供給更加有限，在持續(xù)需求的推動作用下，全市整體空置率環(huán)比下跌0.6%-3.4%，創(chuàng)第一太平戴維斯有統(tǒng)計以來北京甲級寫字樓市場空置率最低紀(jì)錄。
新的循環(huán)已經(jīng)形成。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，低空置率也導(dǎo)致二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金繼續(xù)上漲，整體市場租金目前達(dá)到每平米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲34%，其中，CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最強。
在這種趨勢下，業(yè)主們絲毫不會惋惜大企業(yè)的離去，總會有新鮮血液馬上補充。惠普、英特爾離開后，亦有新的企業(yè)進(jìn)駐。覃曉梅告訴記者，很多大型央企喜歡在CBD辦公。而在北京最昂貴的寫字樓國貿(mào)三期里，聚集了許多私募股權(quán)基金，國際金融集團(tuán)。美國資本策略研究公司、雪佛龍中國能源公司，美國凱來投資公司。中國工商銀行私人銀行部北京分部都是國貿(mào)三期的租戶。地產(chǎn)企業(yè)中龍湖和“釣魚臺7號”的開發(fā)商中赫置地，也愿意支付高昂的租金。
仲量聯(lián)行預(yù)計，今年全年，北京僅有2.3萬平米的新增供應(yīng)，盡管需求有所減弱，但下半年租金仍將繼續(xù)小幅上揚。供求關(guān)系將在2015年甚至是2016年得到緩解，彼時可能會迎來新的供應(yīng)高峰。
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